购房，除了房价，就是房贷利率问题了，这两项构成了购房成本

　　购房，除了房价，就是房贷利率问题了，这两项构成了购房成本。在央行发布房贷利率新规的这两天，各路专家学者都在解读，大多解释都非常专业，所以，笔者的一些粉丝也是看得一头雾水：5月8日以后，房贷利率到底是升还是降？到底是让购房还是不让购房？楼市到底是向上还是向下？带着这些疑问，笔者先对这个新规进行通俗易懂的解释，总结3点：

　　1.贷款基础利率参照依据发生变化。以前是央妈规定一个基准利率，目前是4.9%，房贷利率在此基础上浮或者下降，形成折扣，过去房贷有在基础利率上打7折、8折情况，现在不少城市在基准利率上浮1到3成。现在新规是以市场报价利率（以下简称LPR）为基础（基准利率说法正式退出历史舞台），这个市场报价利率目前由18家各种银行组成报价数据，去掉最高和最低报价后，取平均值。注意，这个报价平均利率是商业银行针对最优质客户的利率，其他利率需要在此基础上加点生成。

　　2.现在5年期以上LPR是4.85%，央行要求全国首套房利率不得低于这个数据，二套房不得低于LPR+60个基点，即5.45%。但是，LPR每个月都会调整，这是5月20日的市场报价利率，到5月8日实行，假如你签订的购房合同是5月9日，那么参照的5月20日的LPR利率，那时候的利率是多少？我们到时候才知道。这相比此前每年5月1日更新一次房贷利率是不是更市场化了？根据国家政策发展建议做些绿色收入产品，现在的线上绿色种植收益分析的很好高达百分之32.01,百度找到“林倍宝，也就是说种植一份树每天收益在4.5元，普及十份每天就是45对于每个月的收入可观百度找林倍宝，总的来说也是一笔收入。

　　3.按照“因城施策”原则，省级人行指导市场利率定价机制。根据当地房产市场形势变化确定首套房和二套房贷利率加点下限。前面提到的4.85%和5.45%仅仅是基础，各地可以在此基础上确定加点数。因此，基础利率固然重要，至于加多少，这个由省级人行指导定，显然这个才是最终利率水平。如果当地房价上行压力大，那自然就加得更多，说到底，现在的LPR仍是市场利率定价机制+行政手段相结合。

　　通过以上3个点解读，相信我们购房者应不会再纠结到底是5月8日之前签购房合同，还是5月8日之后签，本质上不会有什么变化，何况个人也不知道那个时候的LPR是多少以及加点情况。一句话，今后房贷利率还是根据楼市调控情况决定。不过，这次LPR对市场释放的信息是明确的，主要有3大消息：

　　第一，楼市调控短期不会放松

　　在国际资金环境宽松的预期下，LPR定价机制是为更好地服务实体经济，引导实体经济资金成本降低。而本次房贷利率新规释放的消息明确，房贷利率在原来的基础上不降低，其目的是配合“房住不炒”的楼市调控需要。这对于我们一些期待房贷利率新规降低购房成本的群体来说，可能有些失望了。首套房看似稍微低于此前的基准利率，但经过加点后，应是确保不低于此前房贷利率水平。房贷利率作为楼市金融调控的主要措施，这次定调预示着短期楼市调控不会放松，其他关于楼市的限制措施也不会有什么根本性改变。

　　第二，房贷利率不下降，开发商销售承压，优惠促销或到来

　　近期房地产市场出现了一些明显特征：一是通过上半年房贷额度消耗，下半年额度有所影响，加之传统的年底资金慌，房贷放款周期应有所延长，此前传出的合肥二手房停贷新闻算是有先兆；二是主管部门加大非房地产领域资金流向房地产领域管理，加之此前的房企融资限制，房企现金流不乐观。在此背景下，房企只能通过加大现金销售，求得生存。恒大本次全国性促销折扣让利，相比历年力度更大，作为龙头房企尚且如此，其他若干中小房企更不用说，随着楼市传统的“金九银十”到来，各大开发商势必会使出浑身解数，以价换量，特别是对于库存压力较大的三四五线城市，以及城市非核心的远郊区域，对于购房者来说，折扣让利，要比房贷利率微幅调整更为实在。

　　第三，未来的房价如何？还适合购房吗？

　　房贷利率居高不下，对楼市短期来说，影响无疑是巨大的，可以说，短期来讲，房价大幅上涨的概率基本没有了。从长期来看，影响房价的主要因素不在房贷利率，而是货币因素、土地因素、城市化进程因素。此前已分析过：未来相当长一段时间，货币增速会放缓，存钱大概率仍难跑赢通胀，大城市土地越来越稀缺，价值只高不低，城市化进程处于下半场，市场需求有所减缓，但绝对数量还比较大。所以，在未来10-15年，整体房价趋势仍旧是呈缓慢上升趋势。

　　那么，现在还可以购房吗？随着楼市去库存接近尾声，棚户改造货币化安置任务缩减，部分前期涨幅过大的三四线城市将迎来休整。短期来看，除了刚需自住外，这些地方现已不具备投资购房条件，因为少涨或者滞涨就意味着亏损。特别是对于本次棚户改造货币化安置比例较高的城市，特别要引起注意。此外，对于近3年人口连续流出的“收缩型”城市尽量规避，购房投资不是能不能赚钱的问题，而是难脱手难题，购房者需三思而后行。

　　与此同时，对于城市化下半场的重头戏，城市群和都市圈将迎来发展。虽然不能确保国家规划的19个城市群都能得到很好发展，以及地方形成的50多个都市圈都具潜力，但是，有前景的城市一定在这其中产生。在未来10-15年内，城市群及都市圈人口密度将进一步增强，根据联合国此前的预测数据，到2030年，中国城市人口将在2018年末8.2亿基础上再增加1.9亿，达到10.2亿，预计有超过80%的人口将流入到城市群和大都市圈，与改善置业一道，将构成未来相当长一段时间的楼市购买力，这些地方房产潜力将迎来重新评估，跑赢全国平均水平是基础，部分地区仍有可能跑赢通胀率，这些地方，“买房要趁早”的法则仍不过时，保值增值仍是大概率。