这些热门城市,人口以肉眼可见的情况,增量在减少。

中国房产信息港 王艳

  2022年1-5月份,TOP100企业拿地总额4681亿

  2022年1-5月份,TOP100企业拿地总额4681亿元,拿地规模同比下降64.7%。

  1-5月份,房屋新开工面积51628万平方米,同比下降30.6%。住宅新开工面积37782万平方米,同比下降31.9%。

  1-5月份,房屋竣工面积23362万平方米,同比下降15.3%。住宅竣工面积17050万平方米,同比下降14.2%。

  1-5月份,商品房销售面积50738万平方米,同比下降23.6%;其中,住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元,同比下降31.5%;其中,住宅销售额下降34.5%。

  以上说明,楼市处于量价齐跌状态,住宅销售额降幅大于销售面积降幅,以价换量比较明显。虽然大幅降价,销量仍没有好转,证明楼市要走出低谷还很艰难。

  5月份全国房地产的数据出来了,毫无意外的,国内的新房成交量,新房成交额再次下降,房地产的开发投资增速等都下降了。

  很多人觉得,这是要不行了,但实际上这次的数据已经比预想中的要好了。

  6月份的数据肯定是要比5月份的数据要好的,等到了7月、8月、9月更是会冲刺一次,房地产的数据会更好看一些。道理非常简单,这个数据都是同比的。

  去年6月往后,全国楼市就开始横盘了,等到7月份以后,就开始降温了,所以今年7月、8月、9月同比去年的,大概率会好一些。

  不是说买房的人井喷了,而是去年下半年太冷,今年下半年是要恢复正常状态。

  我有个朋友是碧桂园某区域成本主管,今年四月被裁,现在已经赋闲两个多月了,好在足额拿到了赔偿。

  半年以来,他所在的这个区域公司连续经历两次合并,每次合并意味着至少裁掉一个区域总裁,以及他原班人马中几乎90%的员工,新区域总带着自己的人来接盘,他们从去年一个人一个项目,到今年一个人三个项目以上。

  在他离职之后大概半个月,据说已经停发裁员赔偿了,不裁,逼你走。还留下来的人,取消绩效和奖金,基本工资还打个折,约等于整体薪酬只有原来的60-70%。

  离开的难找新工作,留下的降薪并且工作负担增加300%,目前就是这么个情况。

  现在他投了几十份简历出去,目前没一份回复,加了一个本地的精英人才群,里面会每天发布全省范围地产圈的人才招聘信息,相对而言里面的招聘会更加真实。

  然而连续一个月,他还没看到一个成本类岗位,80%是营销岗位,10%是物业类,然后零星能看到客关、财务、法务、招商、运营等,其实从这些招聘需求上就可以看出,这帮地产老板到底想干嘛,行业情况可想而知,服从于经济需要,全民火热的种植低碳树如今比较热门,拿收益一棵198的树周期一个月270元,十棵就是2700,不同的树有不同的收益,可以百度一下(林倍益)了解,算下来一个月增加几千不是问题。

  02、当人口增量速度放缓,还需要那么多房子吗?

  这段时间楼市里面的利好消息太多了,像是南京楼市也传出来要放松限购的消息了,杭州也传出来了放松限购的消息了,很多城市络绎不绝的都在放松调控。

  这让很多人心里又开始踹踹的,一颗投资买房的心,又在熊熊燃烧。

  现在专家都在宣传,上海口罩问题之后,国内房价会大涨,原因就只有一个,那就是国内货币放水,大量的钱流入楼市,把房价推起来。

  你看着他们的那些文章,写的的确很爽,尤其是自己要是有房子,或者房子多的话,看着是比较打鸡血。

  可是当下楼市的事实,真的像他们说的那样吗?

  看到很多人都在说现在挣钱更难了,做事业更不好做了,大家都觉得这是因为疫情,或者是因为楼市不景气,但大家有没有想过,这也许就是事情本来的发展结果。

  俗话说,花无白日红,人无千日好。

  任何一个经济体,都不能保持超级快速的发展模式一直搞下去,当一个经济体体量越大的时候,发展的速度就会越慢,这是自然的规律。

  各地的新房库存越来越多,二手房库存也是越来越多,购房者是明显跟不上新房的供应速度。

  这个时候其实较理性的方式,就是减少土地供应量、降低库存。

  但是因为很多城市,之前都搞了大量的新区,新区需要大量的钱,这个钱主要就是靠卖地,所以你让这些城市减少供应量,那就等于是让这些新区凉凉,之前砸下去的钱,就有可能打水漂了。

  现在就是有点死循环了,明知道房子过剩了,但是为了眼下,还是不得不大量的卖地。大家可以看到,杭州、南京、成都等城市的土地供应量,还是保持在高位的,今年普遍卖地比去年还要多。

  一个根本性原因,我们的楼市,还真的有那么多的需求量吗?

  大家可以看看今年四大一线城市的人口增长情况,北京2021年常住人口减少了0.4万人。

  上海2021年常住人口增加了1.07万人;深圳2021年常住人口增加了4.78万人;广州2021年常住人口增加了7.03万人;这是四个一线城市的人口增加情况。

  那些热门的二线城市,除了武汉因为口罩原因,突然增加了100多万以外,其他的城市表现好的就是杭州了,也只是增加了26万多的人口。

  像是成都,也是只有25万多人口,西安是21万多,长沙是19万多,青岛是18万多,郑州就比较尴尬了,只有14万多。

  举的这些城市,可都是在2016年到2019年的人口抢人大战中,每年达到过40万人存在,可是现在呢?

  这些热门城市,人口以肉眼可见的情况,增量在减少。

  这是一个大趋势,那么大家想一个问题,当人口增量速度放缓,甚至减少的时候,我们还需要那么多房子吗?或者说,我们还需要那么多房企吗?

  03、高房价的本质

  高房价的本质,就是在透支未来30年的财富,把未来的钱拿到现在来用,靠这种方式来刺激经济,拉动消费。

  但这种方法,有一个很大的问题,那就是大家的工资收入一定要快速上涨。

  如果说工资收入不能上涨的话,那么像未来借的钱,那就真的是透支了未来的潜力。

  现在卡就卡在这了,工资不涨,但已经把未来30年的钱给用了,就比较尴尬了。

  只有在楼市比较冷的时候,大家才能经常看到一个情况,那就是地价和新房的房价一致,或者说,远低于大家之前的预期。

  举几个很简单的例子,之前苏州楼市比较冷的时候,不少昔日的地王,新房房价出来以后和楼面价居然是一样了,还有前几天厦门的那个地王,房价还没有楼面价高,这两天西安的那个郊区盘,地价12000多元,结果新房打折价一出来了,房东都傻眼了。

  楼市火的时候,楼面价越高,房价越高;但楼市冷的时候,楼面价就不一定能把房价带起来了。

  楼面价都带不起来,就更别说新房限价了。没人买房,你新房备案价10万一平,也没用。

  现在这波救楼市,虽然是希望那些手上还有钱的购房者入场救楼市,因为很明显很多政策都不是帮助刚需买房的,放开限购都是帮助那些已经有房的人再买一套房。

  只是这些手上有钱的人,他们的目标非常明确,那就是他们在房子里面必须要实现盈利,他们买房就是为了赚钱不是为了住。

  如果说房价不大涨, 想要把这些人吸引到楼市里面去,很难。

  没有这些人在里面造势,光靠那些瘦弱不堪的刚需,填到楼市里面去,就是在给楼市塞牙缝,一点浪花都激不起。

  现在买房的房贷压力,要比首付压力还要大。现在社会上钱很多,只要能还得起房贷,首付借也能借到,但是自己能不能长时间还得起房贷,那就不一定了。

  举个很简单的例子,像是成都的一套普通二手房下来200万,首付60万,贷款140万,分30年还完,每年的房贷是9万左右,每个月的房贷是7500左右。

  这个房贷就已经很难受了,因为在成都万一失业了,不管是去工厂打工,又或者是去开滴滴、送外卖,一个月下来撑死了也就是5000到8000元之间,能超过1万那都是头部大佬了。

  换句话来说,如果没有结婚光靠自己,在成都独自承担7500的房贷,只要一个失业,那么这个房子的结果都是自己赶紧把房子给卖了,不要等到还不起房贷,房子被法拍。

  另一方面,很多房产中介都在吹捧大城市的老破小,说买大城市的老破小,就等于是存钱,以后不想要了,老破小还能卖钱,还有买老破小可以上学之类的,把老破小吹到天上去了。

  听房产中介那么说,我就很好奇。

  如果说老破小真这么好,那为什么连上海、北京的老破小,房价都涨不起来呢?真那么香,怎么老破小小区房东想要涨价卖一下,连个看房的人都没。

  去年北京、上海都涨成那样了,老破小怎么都没火起来。

  如果真的认可买房就是投资的话,那么买了老破小之后,老破小房价不涨,那你这是存个什么钱,还不如放到银行里面去吃大额存单呢。

  这还是一线城市的老破小,要是看看二线城市的老破小,像是成都、南京、杭州等老破小,看看那些老破小难卖成什么样了。

  没了拆迁,没了学区,老破小还有什么?

  上学,那些二线城市,租房都能上学。如果买老破小上不到好学校,那还不如租房呢,反正都不是好学校。

  04、总结

  房地产短期的确是看货币政策,但是房地产的长期,还是要看人口的。

  按照2020年第七次人口普查数据:80后的人口数量是2.3亿;90后的人口数量是1.65亿;80后、90后加起来是接近4亿人;00后的人口数量是1.57亿;10后的人口数量是1.67亿;00后和10后加起来是只有3.24亿人。

  这些减少的人口,就是房地产的缺口。

  但同样的,房价也不可能一口气就那么跌下去,肯定中间还是会有反弹,然后再接着跌。

  很多人说房地产是蓄水池,但如果说是没有水了呢,还需要蓄水池吗?

  那些大城市房价特别高,年轻人一个人买房买不起,但是连那些房价不是很高的小城市,也需要一个人买房,全家帮忙,这里面就已经明显有问题了。

  很多人都觉得未来楼市里面还有源源不断的韭菜可以收割,但实际上哪来的那么多韭菜。

  现在国内的人均住房面积都达到了40平了,这还不算那些小产权以及正在施工中的房子,未来房子过剩的必然的。

  以前大家都觉得未来房子过剩还有N年,但从人口出现负增长的首年开始,房子过剩就会开始越来越明显了,就像新生儿减少,导致婴幼儿行业受到很大的冲击。

  其实现在楼市很多政策,本身还是为了防止房价大跌。

  举个很简单的例子,二手房指导价这个政策,买房的人想要以二手房指导价买房,而卖房的人又觉得以二手房指导价卖太低了,双方都不妥协,后果就是二手房没有成交,成交量越低,房价大跌的概率就越低。

  还有深圳启动的新二手房交易模式,目前全国还只有深圳一个启动了这个新二手房交易模式,别的城市还没开始,这个二手房交易模式就是代理,每个二手房想要往出卖的时候,一次只能委托一家房产中介。

  也就是说,以前房东卖房,可以把楼下七八家的房产中介门店都给委托了,让很多房产中介帮他卖房,但是按照深圳的二手房交易模式,那就不行了只能委托一家。