2021年市场下行过程中，豪宅成交表现给楼市画上了浓墨重

　　2021年市场下行过程中，豪宅成交表现给楼市画上了浓墨重彩的一笔。

　　这一年，在内因、外因的结合之下，整体市场一路下行，豪宅市场却一片“繁荣”。CRIC数据显示，北上广深杭等10个城市单价5万元/平方米以上豪宅共成交22057套，同比增长74%；总价1000万元以上新建豪共成交41018套，其中一线成交30916套，皆创历史新高。

　　过去一年，总价3000万元以上和5000万元以上豪宅成交总量较去年分别增加6%和31%。其中，5000万元以上豪宅增速较高，全年共成交676套。单城市来看，上海豪宅成交量占总成交的44%，共成交299套。

　　2021年，一线城市二手“千万豪宅”成交18383套，处于历史高位，这一数据仅次于2020年。

　　综合来看，整体市场呈现价格越贵越好卖，涨得越高的局面，实际上，今年豪宅火爆，一部分是“虚假繁荣”，在巨大价差吸引下，投机套利进入豪宅市场，在“房住不炒”的大环境下，建议适度放开豪宅限价，让自住需求的客户首先得到满足。

　　单价15万元以上顶豪成交翻一倍

　　从单价来看，2021年，单价10万元/平方米以上豪宅共成交14633套，同比增加79%。深圳、三亚、青岛和南京成交同比涨幅超200%。

　　深圳、北京、上海高单价豪宅成交保持高位运行。其中深圳单价10万元/平方米以上豪宅成交4804套，同比增加264%，北京成交2053套，同比增长157%。上海单价10万元/平方米以上豪宅虽同比增速仅为20%，但成交套数最高，共成交6887套，比深圳多出近两千套。

　　三亚、青岛和南京高单价豪宅成交规模倍增。单价10万元/平方米豪宅，三亚共成交118套，同比增长392%，青岛和南京分别14套和4套，同比增长均超250%。

　　单价15万元以上顶豪成交数据亮眼，全国共成交925套，分布在上海、苏州、北京、深圳和广州五大城市。且增速是最高的，比2020年增加了105%，其中上海市场2021年15万元/平方米以上的豪宅成交403套，占据成交总量超四成。

　　苏州2021年单价15万以上的豪宅成交61套，一跃成为仅次于上海的城市，力压北京、深圳和广州。

　　表：单价10万以上以及单价15万以上豪宅成交套数对比数据 来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　上海、北京依然是顶豪聚集地

　　那么，顶级豪宅市场呢？

　　从成交情况来看，上海、北京依然是顶豪聚集地。2021年总价3000万元以上顶豪成交套数皆超600套，稳居顶豪成交榜前两位。

　　值得注意的是，上海3000万元以上豪宅共成交955套，同比下降22%，主要还是受限价、限签政策影响，新房集中供应后远郊区域的刚需盘供货节奏明显加快，核心区位的顶豪项目则较难拿到新的预售证，推售时间节点被迫向后延期，网签备案也时有停滞。

　　总价5000万以上豪宅的成交增速很高，合计成交676套，比2020年增长了31%。

　　其中，2021年，上海5000万以上总价成交房屋299套，同比增长18%。成交量排在首位。北京5000万以上总价成交255套，同比增长57%，仅次于上海。而深圳在调控政策的严压下，仅成交41套，同比下降15%。

　　值得注意的是，青岛2021年5000万以上的豪宅成交11套，还比南京高一套，为近3年首次进入“两位数”成交的城市。

　　表：3000万以上以及5000万以上豪宅成交套数对比 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　从单价15万元/平方米以上顶豪成交数据看，上海共成交了403套，同比增长33%，与此同时，占全国15万元/平方米顶豪成交总量的43.6%。

　　举例说明，10月15日上海翠湖五集开盘，推出106套房源，总价4000-9000万，总认购468组，当天售罄。

　　12月8日九庐（陆家嘴滨江苑）开盘，推出152套房源，总价段920-6600万元，还有2套总价1.4亿元的顶层复式，总认购679组，触发积分98.4分，同样当天售罄。

　　与一手豪宅的火热相比，核心城市二手总价1000万元以上的豪宅今年成交5150套，比2020年下降19%，但仍然处于高位。

　　虽然豪宅市场一片繁荣，但是在明显但价差下，很多人选择买一手房而不愿意买二手房。

　　豪宅价差导致“虚假繁荣”

　　从核心二三线城市总价1000万以上豪宅成交来看，2021年成交量也明显高于前几年，达10102套，为2011年至今首次突破1万套，热度空前。

　　表：核心城市2009年-2021年商品住宅总价1000万元以上成交套数 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　“价差越大越好卖”是本轮豪宅市场“一房难求”的重要原因。我们从豪宅客户群可窥探一二。

　　今年豪宅客户中，涌入大量投资客。其中包括一部分“打新炒房”族。

　　以杭州臻奥院为例，有一期楼盘于2021年8月13日开盘，当时预售价格48100元/平方米左右，周边二手不少挂牌价都在每平方米单价10万—12万之间。

　　较大的价差之下，该项目最后中签率极低，入围人数2471组，中签率仅为3.3%。

　　除了投资客之外，豪宅客群还出现 “社保巨子”的专属名词，这类人什么职业都有，既有企业高管/股东/董事、专家学者、律师、医生等高端人群，也有普通的工薪阶层，他们的共同特点是社保从2003年缴纳到现在，基本上都没有断过。

　　这类人的年纪在45岁—60岁之间，问他们为什么来排队？不少人说，就是为子女来买房。实际上，这就导致部分积分不够的豪宅“刚需”一族，转买二手。

　　以上海为例，部分单价10万-16万元/平方米的二手豪宅下半年房价较上半年涨幅多在10%左右，部分单价超16万元/平方米的二手豪宅房价下半年涨幅均在10%以上，其中翠湖天地（四期）最高涨幅达14.87%。

　　今天的豪宅市场和前几年的豪宅市场发生了非常大的差异，因为有了摇号、算分、社保，这些复杂的计算方式，加上市场上一二手房的价差，导致越来越多的普通民众都参与到买房中来。

　　豪宅是保值的吗？就一定值得购买吗？

　　二手房方面，上海5000万以上成交仍是最高，为134套，同比增长20%，北京第二，深圳第三，与其他城市都保持一定的增长不同。

　　值得注意的是，顶级豪宅的市场出现了一些波澜，深圳5000万以上的二手房成交出现了大幅跳水，仅为16套，同比跌幅高达74%。

　　九个字足以说明顶豪市场的现状：有价差，买不到，难卖掉。

　　但是，这仍然一定程度说明了投资渠道的匮乏。

　　也许，深圳今天的豪宅市场，也就是其他一线城市明天的豪宅市场。买豪宅的目的，慢慢从居住变成了“投资”后，这个市场还会好吗？在“房住不炒”大环境下，这个答案一定是否定的。