深圳的买房逻辑,已经变了!

中国房产信息港 王艳

  深圳的买房逻辑,已经变了!  一说深圳哪里的房子最有价值

  深圳的买房逻辑,已经变了!

  一说深圳哪里的房子最有价值,可能大部分人都会说是深圳湾、前海、宝安、甚至光明,因为过去二十年时间,深圳的发展就是一路向西,但我想说,这些都是表象!

  我们以光明为例,2019年6月的时候,光明某楼盘一套83平米的三房,成交价是350万,单价4.2万,而到了今年1月,成交价是多少呢?4.9万。

  三年时间,仅仅涨了7000元。三年涨幅不到17%,这个涨幅,远远低于布吉、大运,甚至盐田!

  你们还认为光明是香饽饽吗?

  可能很多喷子会说,光明未来的发展潜力是无限的,规划了科学城、还有中山大学光明校区,光明是深圳的未来!

  拜托,你清醒一点吗?光明可不是深圳的未来,大概率会成为深圳的一座睡城,为什么这么说?我们来分析一番:

  1,光明是不是很郊区,而且只有一条地铁与市区相连,如果一旦高端产业无法导入,是不是就成了睡城?

  2,光明其实可以开发的住宅土地很少,且光明中心区与福田南山存在几十公里的割裂带,这就意味着,无法吸引高端人才来此定居。

  3,目前光明所谓的名校,其实也没办法证明,因为名校脱离不了成绩,没有成绩,你怎么知道是名校,所以大概率是开发商的一次炒作手段而已。

  4,最重要的一点,光明有大量的保障性住房,而且新房限价,这些因素就会抑制二手房价格。

  所以,大家还不明白吗?去光明买房,等于买了个寂寞,在南山和福田上班的朋友,每天的通勤,已经够受了。结果三五年时间,房价也涨不上去,真的怀疑人生。

  所以,不要拿一路向西的策略放在深圳买房身上,这个公式,有时候也不管用,目前深圳买房的逻辑,已经发生了微妙的变化:

  记住,目前想在深圳买房好房子,就要把居住价值与投资价值做到均等,过去是二八定律,现在是五五定律。

  具体如何来看呢?我们要把楼盘的品质、通勤、学位、配套、投资预期,这五个维度,做均等考虑。比如属于一套单价10万的房子,那么品质占20%,通勤也占20%,学位20%,配套20%,投资预期20%。

  这就是目前深圳的买房底层逻辑,如果还意识不到这种变化,单纯以投资逻辑去买房,结果你会输得很惨!

  深圳买房逻辑的变化,会带来哪些选房思路的变化呢?

  1,深圳湾豪宅,现在不是最佳的买入时机了,单价至少横盘5年!

  2,深圳相当一部分豪宅与普通房子的价格差距,其实会缩小。

  3,西部板块,宝中很难涨下去,但南山中心区还有升值潜力。

  4,大学区政策,对好的学区房的抑制,其实非常有限。

  5,罗湖的价值回归,其实意义不大,但是对于刚需一族来说,罗湖永远是一个不错的选择。