去年下半年以来，惠州楼市受困个别头部房企资金困局，市场供
去年下半年以来，惠州楼市受困个别头部房企资金困局，市场供需观望情绪渐浓，交易低迷。进入2022年一季度，随着楼市低位交易行情进一步平稳，购房需求开始逐步释放，市场出现触底反弹回升的发展势头。
从市场交易来看，据惠民之家统计数据显示，惠州一季度销售新建商品住宅9926套（107.63万平方米），日均售房约110.3套。尽管单季度交易数值仅与高峰周期破百万平方米的月度交易规模相当，但春节后动态市场的走高行情仍备受各方关注。
后续惠州市场将如何发展？记者在走访过程中发现，多名行业人士均基于城市产业和人口集聚发展的考量而对惠州房地产市场感到乐观，认为依托城市发展的长效价值、短期政策和金融环境的改善，楼市正在稳步进入触底反弹通道。
刚需客入市加快，市场交易稳步上升
4月16日，家在河南岸斑樟湖老社区的苏志辉（化名），在演达大道旁的南麓院项目认购书上签下名字，结束了两年的看房史。
“在断断续续看房这两年，看中的楼盘通宵排队都抢不到的情况经历过，而现在开发企业折扣优惠挺大的，还送家私家电等一些东西，感觉挺优惠了。”苏志辉直言，自己和家人从前年底就开始看房，市场涨涨跌跌，起起伏伏，很难看得明白，“现在价格也实惠，利率优惠也落地了，房子基本满足家人的住房需求，就赶紧下手了”。
在当前的市场环境下，类似苏志辉这样的购房市民不在少数。随着自去年下半年以来个别头部房企的困难局面逐步得到缓解，城市“保交楼、保民生”工作稳步开展，楼市进入今年以来，逐渐呈现出触底震荡回升的势头。
即时的惠州楼市交易表现也印证了这一势头。据惠州楼市官方数据发布平台“惠民之家”的统计数据，3月份惠州（四区三县）新建商品住宅网签3452套、38.27万平方米，交易房源套数和面积规模环比涨幅分别达53%、63%，各县区交易数全线上扬。
时间跨度拉长至一季度，据该平台数据，2022年1—3月份全市新建商品住宅网签数据为9926套，107.63万平方米，日均销售房源达110.3套。3个月交易房源规模分别为4210套（45.82万平方米）、2264套（23.54万平方米）、3452套（38.27万平方米），从春节后以来，市场正处在上升的势头中。
“刚需购房客户被挤压的需求打开闸门，正在逐步得到释放。”惠州市天策行行销机构负责人李建锋介绍，尽管市场的下行行情带来了市场的观望情绪，部分投资性的购房客户开始撤离市场，但对于购房需求迫切的刚性住房客户，经过短暂观望周期后，面对低位平稳的市场行情，他们将逐步进入市场。
李建锋直言，对于刚需客户而言，观望的是阶段性市场震荡的不确定性和政策的变动，随着市场步入平稳运行行情，自然会择机入市，尤其是市场上较优质的房源产品出现了少有的优惠时，购房市民会进一步加快入市步伐。
选房两年有余的苏志辉买定离手就属于这种情况，而类似的情况在市场上正变得频繁。在3月份楼市交易数据中，曦江润府、金枫花园、未来花园等优质项目单月均取得超40套成交，随着项目展示面持续完善、配套学校初见雏形，项目价值正在得到购房客户的认可。
企业推售热情提升，市场需求正在苏醒
在市场触底反弹回升势头逐渐明朗的背景下，开发企业推售热情也在稳步提升。
数据显示，在市场新增房源供应环节，在2月周期企业悉数收紧推新聚焦去库存的基础上，3月份全市各片区集中推新，共计有22个项目取得新批次预售许可证，供应新建商品房房源3934套，供应面积达到43.32万平方米。
进入4月份，据南方日报记者收集动态项目信息不完全统计，全市将迎来近30个楼盘推出新品，预计推出房源数量超过4000套，星河臻誉府、华创金麟府、康桥知园、峰铭朗悦花园等多个全新项目将迎来集中面市。而截至当前（4月18日），根据惠州市预售许可证监测平台信息，全市已由19个项目领取新预售许可证，共计房源数量达4281套，面积规模则到47.2万平方米。
“市场形势的变化是无法避免的，企业能够做的就是做好自己的产品和服务，提升自身产品的吸引力。”在近期推出新批次房源产品的金山新城某项目营销负责人介绍，项目体量较大，销售周期也比较长，在销售周期内会遇到不同的环境，但都依托于自身积累的口碑和客户认可度获得相对不错的销售成绩。
谈及当前市场变化，该负责人直言，对比前期市场，当下确实不太好。他介绍，对比两年前市场上项目一推出就售罄，很多客户需要轮候排队才能买到房的情况，当前的市场客户上门量锐减。现在公司开始依托中介渠道拓客和自身的销售团队拓客，更加精准地进行推销。
“作为大湾区的重要节点城市，惠州楼市是一个开放型的市场。面对大市场下行叠加疫情环境，深圳、东莞等周边城市购房客户入市意愿减弱，交易难度确实会大幅增加。”长期聚焦城市群经济产业发展研究的上海市城市经济学会高级经济师顾海波介绍，雷同于长三角城市群，珠三角区域各城市间市场已经泛化，惠州作为承接湾区住房需求的片区，活跃于市场的客户本就不限于本市，疫情环境下，周边城市客户往来难度增加，客户基数大幅减少。
在受访中，惠州惠东某滨海旅游度假项目负责人对此也深表认同。“春节以来，项目客户基本都是个位数计算，基本都是依靠渠道销售，成交很不理想。”该负责人说，团队在复盘过程中重点关注了疫情的原因。团队分析认为，危中有机，在单一的看房诉求难以撬动客户前来看房的背景下，加快自身展示面和旅游体验区的打造，让客户在愉悦的滨海旅游过程中顺便看房，就成为较好的选择。
“清明假期打造了萌宠乐园，露营基地和游乐场也都进行了优化完善，吸引了大量市民前来游玩和看房。”谈及活动，该负责人直言效果还不赖，吸引了一大批的意向购房客户。
产业、人口集聚发展，市场潜力被看好
“市场永远都是挑战和机遇并存的，市场大环境无论是好还是不好，在交易环节都会有卖得不好的房子。”顾海波介绍，尽管当前房地产市场大环境遇到阻力，但企业若专注做好产品、做好服务，不断提升自身的市场竞争力，在惠州这样的城市并不缺少机会。
顾海波直言，疫情和大市场的震荡都是暂时的，城市的区位优势和产业集群发展的活力才是基础，“作为‘双区’发展环境下的双重覆盖区，惠州城市的潜力值得期待，依托城市发展红利的房地产市场仍处在不错的机遇期”。
聚焦到城市发展，记者注意到，随着城市深度融深融湾，惠州正在加速迈进建设更加幸福国内一流城市新征程。依托城市规划发展，赣深高铁、广汕高铁等轨道交通建设，城市“骨架”格局迅速打开，“3+7产业园区”持续集聚发展，中科院两大科学装置、新材料产业园、金山新城、北站新城等新的产业平台和城市新城组团加速建设，城市不断迎来高质量发展。
惠州市政府官网最新发布的2022年1—2月惠州经济运行情况：全市规模以上工业企业累计完成工业增加值318.56亿元，同比增长11.6%；工业投资同比增长92.6%，全市14项主要经济指标中有7项增速居全省前3位、10项指标增速居珠三角前3位。
产业的集聚发展迅速带来了人口的进一步流入。据惠州市统计局月初公布的《2021年惠州国民经济和社会发展统计公报（终稿）》显示，2021年惠州常住人口606.6万，城镇化率72.90%。相较于去年中公布的最新人口普查数据，惠州在一年时间里新增常住人口数达2.3万。
“城市产业和人口集聚是城市房地产市场发展的‘生命线’。”顾海波表示，惠州近年来依托“双区”机遇大兴实业的做法非常得力，依托目前的产业园区规模和产业项目聚集的局面，基本奠定了未来10年乃至20年的城市发展路径，保障了城市源源不断的发展活力。
“有产业基础就会有人口，有人口流入就意味着有市场需求，市场持续有需求就代表着行业的可持续发展。”李建锋介绍，在目前的城市发展大环境下，惠州楼市的前景是值得期待的。对于楼市目前的现状，李建锋认为企业应该修好“内功”，更加精雕细琢，优化提升产品和服务，专注为市民在城市实现安家乐业提供助力。
不只是城市发展红利带来楼市前景可期，行业发展在政策、金融等层面不断深化的利好信息也将有序推动市场解困。
李建锋称，随着从中央到地方各级政府对房地产行业发展的表态，金融行业和调控政策均逐步得到优化。房贷利率降低、放款速度加快，调控政策体系持续完善优化，“房住不炒”理念深入发展，惠州市场发展的大环境正在有序平稳健康发展，这均为市场的稳步回升打下了坚实基础。
专家观点
上海市城市经济学会高级经济师顾海波：
因时制宜完善调控措施推进市场平稳有序发展
房地产市场调控政策是一个综合的、多层级的政策体系内容。知名经济人、上海市城市经济学会高级经济师顾海波称，从宏观上来看，坚持“房住不炒”，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的策略是既定的，保障城市经济发展，保障市民安居乐业，这也是房地产行业发展的基础。但与此同时，调控也提出要因城施策、因地制宜，从“限售、限购、限价、限贷”等多种层面实施功能性措施，在非常时期用非常手段落实“三稳”策略，维护市场的供需健康平稳发展。
他介绍，与过热市场形成对比的是，当前则进入了低谷的市场行情。且在一些头部房企遇困的背景下，行业去金融化的脚步已经迈开，行业的投资投机属性在降低，后续市场大起大落的可能性在缩小，这意味着部分既有的政策完成了使命。
“之前政策调整的地区基本都是中西部城市，惠州作为粤港澳大湾区的重要节点城市，政策的变化需要更加谨慎。”顾海波介绍，惠州楼市仍然有活力和潜力，这就要求政府施策更多聚焦于民生和社会矛盾多发点。
针对市场出现的以价换量讯息，顾海波指出，在当前行情下，企业面临着以价换量、甩货求生，还是坚守不降价、稳市场的选择。他直言，对于部分城市调控过程中为应对企业频繁涨价而实施的“限价令”，在当前反而成为约束企业降价的障碍，主管部门应该对措施因地制宜进行优化和完善。
“政策的合理优化并不一定意味着放开，而是更加精准施策，对既有政策条款进行优化，对于新旧不同的项目分别进行规范，引导企业按照规则进行销售。”顾海波表示，面对新的市场环境和行为，主管部门在规范过程中一定要有跟进举措，否则就会出现偷步的企业跑在前边得利，守规矩的企业反而无法在竞争中占据有利地位，导致市场出现劣币驱逐良币的情形。
顾海波称，在坚持“房住不炒”的大背景下，惠州结合城市房地产市场的发展实际，针对既有的政策体系各个措施内容应该适时予以优化调整。因地制宜和因时制宜，更加精准地完善各项调控措施，推进市场平稳有序发展。
记者手记
房企做好产品和服务 才能收获市场认可
惠州2022年一季度房地产市场交易新房107.63万平方米。这在以前的暖市行情里，不过一个月的交易规模。自去年下半年开始，惠州楼市交易持续低位徘徊。
当前，低位震荡半年之久的市场出现了转机。笔者在走访房企和购房市民后发现，面对筑底的低位行情，刚需加快入市步伐。
在金融市场暖风下，在城市的产业集聚发展成果初显、人口持续流入的环境下，以及房地产行业持续修正和去糟粕的背景下，房地产企业的推售热情、购房市民的入市信心正在逐步回归。
在疫情防控常态化和市场较为低迷的背景下，当前购房逻辑也在发生着改变，以往扎堆式的购房局面不再，而产品品质优良、配套设施完善、服务体系完善的楼盘项目在逐渐赢得市场认可。
“任何市场环境下都有卖得好和卖得不好的房子。”笔者认为，惠州房企不要过多在意短期市场的起伏，而是应当将投资与城市的长效发展融合起来，坚定地做好产品和做好服务，积累企业口碑和认可度，长此以往就将收获市场的善待。
