来源：上海不良资产　　一、什么是104地块？　　104地

　　来源：上海不良资产

　　一、什么是104地块？

　　104地块指全市现有的规划工业区块，2009 年，上海市“两规合一”及工业区块梳理共明确104 个规划工业区块。

　　2012年新一轮区县“两规合一” 初步确定了全市107个规划工业区块，规划面积为 789.3平方公里，分为公告开发区、产业基地、城镇 工业地块三类，规划面积为分别为494.5平方公里、 179.4平方公里和115.5平方公里。面积约790平方公里。

　　简单来说，104地块就是政府主导的，以优化产业布局、提高土地利用率、提升管理及服务水平为目的规划的“靠谱”园区。

　　凡是在104地块中的厂房、仓库，绝大多数是合法、规范的，资质完备，可靠性高，不易面临拆迁、改造的风险。

　　下图为104、105、198区域概况比较：

　　104地块的规划产业方向，很明显就为了发展和扶持制造业、生产性服务业。且面积总量不变，只是调整结构，面临的拆迁整改风险最低。在面积上，104区域占地面积达700多平方公里，能容纳更多的企业。

　　195区域就是在104区块之外，又在上海市集中建设区内的现状工业用地，整体的发展情况虽然不如104区块，但是好在也是在集中建设区内，仍然属于产业地产发展的优质区域。唯一存在的问题就是区域内复杂的产业结构，可能将面临产业转型升级的问题，同时也是产业园区企业获得存量项目的机遇。

　　198区域属于3类中最复杂的区域，产业以当地乡镇企业为主，缺乏整体规划。在上海市统筹管理的情况下，势必将面临大幅度的洗牌。再加上在2017年发布的《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》中明确指出，工业用地将从17年的27%将至17%，也就是550平方公里，198区域可能就是被裁撤工业用地的重灾区。

　　195、198区域，规划面积总量上不足104地块的三分之一，而在规划产业方向上，更倾向于用作文化创意产业基地，为工业服务的仓储、厂房很难在此“存活”，大多需要改迁或者转型，稳定性较低。

　　无论是政府工作报告2018，还是上海市城市规划2035，促进区域协调发展，乡村振兴战略，都被高度重视。

　　104地块中，有较大一部分位于市区中的村镇，这对于完善新城综合功能，促进新市镇协调发展有着非常重要的作用，从这个角度看，这些区域也是政策利好。

　　二、104地块都有哪些园区，分布在哪些地方？

　　地块包括重点基地12个，国家级开发区5个，市级开发区27个，以及新规划的60个园区。104个工业园区分布在上海各区域。

　　具体如下：

　　供地方式、出让价格、出让年限及其他规定

　　关于出让价格：上海的所有工业用地项目与全国一样，统一走公开招拍挂形式。

　　关于出让年限：上海市对于工业用地的出让年限也作出了严格的规定，都缩短至20年。仅有工业用地标准厂房\研发通用项目和国家和本市重大产业项目\战略新兴产业项目成为例外，拥有50年的出让年限。而然无论是国家和本市重大产业项目还是战略新兴产业项目，在认定过程中都有着严格的标准，想要通过认定并不容易。

　　上海104区块分布图（高清详图）

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