文 | 杜雨萌　　针对如何扩内需、稳增长，如何保持房地产市场

文 | 杜雨萌

　　针对如何扩内需、稳增长，如何保持房地产市场的稳定发展和运行，今年保障性租赁住房供给“增量”有多少……2月24日，在国新办举行的住房和城乡建设高质量发展新闻发布会上，住建部逐一回应各界关切的热点问题。

　　住房刚性需求比较旺盛

　　住建部部长王蒙徽称，我国现在仍然处于城市快速发展的阶段，城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加。目前，我们每年城镇新增就业人口超过1100万，住房刚性需求比较旺盛。同时，2000年以前建成的大量老旧小区，这些住房面积小、配套差，质量也不高，群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切。

　　在他看来，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，也就是说，从“有没有”向“好不好”转变，内需潜力巨大。

　　初步考虑，今年将在以下几个方面推动好工作：

　　其一，保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。

　　其二，推进住房供给侧结构性改革。主要是大力增加保障性租赁住房供给，经过统计，我们希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时，我们还将加快推进长租房市场建设。

　　其三，推进城镇老旧小区改造。在前几年改造的基础上，进一步通过吸引社会力量参与、创新金融支持方式、促进存量住房用途的调整等措施，把这项重大的民生工程同时也是发展工程做好。

　　其四，推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程。今年力争开工改造存在安全隐患的燃气管道约2万公里。同时，还将有序推进城市供水、排水、供暖管网改造、防涝设施建设、生活垃圾处理设施建设。

　　其五，大力推进“新城建”。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系，全面推进智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车，通过打造示范基地，加快“新城建”项目落地。

　　王蒙徽称，除了以上谈到的工作之外，住建部还将推进适老化城市、社区、住房的建设和改造，实施农房质量安全提升工程，大力发展装配式建筑等工作，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

　　增强调控政策的协调性和精准性

　　住建部副部长倪虹表示，去年房地产市场运行是平稳的，也证明了房地产长效机制是符合规律的，是有效的。主要体现在以下四个方面：

　　首先，住房成交量保持正增长。去年全年商品住宅销售面积达到15.65亿平方米，这也是近几年来的新高，同比增长了1.1%。

　　其次，房价涨幅有所回落。去年70个大中城市中，一手房和二手房销售价格分别上涨了2%和1%，涨幅比2020年回落了1.7个百分点和1.1个百分点。

　　再次，房地产开发投资保持了正增长。去年全年达到14.8万亿元，同比增长4.4%。住宅投资同比增长6.4%，比固定资产投资高了1.5个百分点。

　　最后，去化周期处在合理区间。一般来讲，去化周期12个月到18个月是属于比较正常的情况，去年年底的水平是14.1个月，处在合理区间。

　　2022年房地产市场重点方向

　　倪虹称主要有以下四方面：一是保持调控政策的连续性和稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，把城市的主体责任和省级政府的监督责任落实好，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，继续稳地价、稳房价、稳预期。

　　二是增强调控政策的协调性和精准性。重点是做到3个“加强”：一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。

　　三是坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

　　四是持续整治和规范房地产市场秩序。去年，住建部会同七个部门联合开展了房地产市场三年整治行动，去年整治情况将适时发布。下一步的工作重点是完善市场监管新机制，大力整治房地产开发、交易、租赁、物业服务中的违法违规行为，把人民群众的合法权益切实维护好。

　　增加保障性租赁住房供给，要抓好六个落实

　　新市民和青年人的住房问题，在近几年得到了政策面的高度关注。

　　据倪虹介绍，从实施情况看，在人口流入较多的40个重点城市，2021年已经筹集了保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。现在，农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业等各方面主体参与的热情还是比较高。据统计，利用存量土地和房屋建设的保障性租赁住房达到了70%。

　　“2022年，住建部将继续大力增加保障性租赁住房的供给。”倪虹表示，从目前的统计看，全国将新筹集240万套保障性租赁住房，比去年有大幅度增长。要实现这个目标，关键是要抓好六个落实。

　　一是落实好土地的支持政策。主要还是在五个方面发力，就是利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地来建设和筹集保障性租赁住房。

　　二是落实审批流程的再造和简化。即各级政府通过联审方式，出具项目认定书，相关部门按照项目认定书加快办理。上海等21个城市都已经开展了联审机制，大大缩短了审批时间，提高了效率。

　　三是落实中央补助。去年，中央为40个城市在预算内投资补助了28亿元，今年还将加大中央财政补助资金的支持力度。

　　四是落实税费优惠政策。从去年10月1日起，已经开始实行住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房可选择适用简易计税方法，也就是增值税原来按5%税率征收，现在减按1.5%计算；对于企事业单位、社会团体向其他组织、个人和专业化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，房产税由12%减按4%的税率来征收。

　　五是落实水电气价格政策。对于利用非居住存量土地和非居住存量房屋来改建和建设保障性租赁住房的，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格一律按照居民价格来执行。

　　六是落实金融政策支持。目前，已经把保障性租赁住房列入了城市基础设施领域不动产投资信托基金试点，同时，对保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度的管理等。

　　倪虹称，“十四五”期间，住建部将以人口净流入的大城市为重点，加快发展保障性租赁住房。据了解，北京、上海、广州、深圳等这些重点城市，都提高了新增保障性租赁住房的占比，普遍占新增住房供应量的40%至45%以上。