01 “小张啊，最近行情是不是有回暖点，我那套房子你再
01
“小张啊，最近行情是不是有回暖点，我那套房子你再用心推一推。”下班路上，林强（化名）又忍不住给中介发了微信。
“好的，一定。”收到小张常规而又不失礼貌的回复，林强知道，又没什么戏。
类似的对话在过去大半年间已经上演了数十次，两人彼此间都有了心灵感应。
林强早些年在某省级单位工作，分到了城南某老小区的一套一室一厅。因为单身，这套房子就一直占据了他的购房资格。
林强本不是一个爱折腾的人。但这两年杭州楼市“打新”盛行，眼看着身边运气好的朋友同事都完成了资产升级，他也终于忍不住了。
去年年中，林强把房子委托给了小张卖。他的计划是卖掉后腾出购房资格去摇新房。
小张也是个勤快人。但偏偏林强的房子是目前市场上最不受欢迎的不带学区老破小，去年四五月份还有人看；
下半年行情一冷，真是怎么推也没用。
手边买房数据显示，这个小区今年前3个月，总共只卖掉了4套二手房。而像林强这样的小户型，一套也没用卖掉。
在林强眼里，这套房子现在就像孙悟空头上的那个箍，牢牢锁住了他关于换房的美好想象。
02
林强出不了货，被锁住的是购房资格；阿龙卖不掉手里的房子，被锁住的则是钱。
结婚十年，眼看着孩子长大了，阿龙一早就动了换房的念头。他手里两套房子，一套江北岸的自己住，一套在江南岸，也有100多㎡。
要说房票，父母手里倒还有一张，但算算手里的钱，想一步改善到位，怎么做预算，都必须卖掉江南岸那套。
这套江南岸的房子，虽不是一线临江，学区也一般，但去年上半年火的时候，一个月最多能卖10几套。
但和大多数人一样，阿龙那个时候总觉得自家小区的走势，天空才是尽头，总想等一个更好的价格才出手。
这一等，代价巨大。
如今，这个小区平均一个月还成交不了1套二手房，价格也比巅峰时期，下降了20%以上。
之前联系的几个中介，已经都忙着去卖浦沿的新房或者之江的公寓了。
这一来一去，不仅换房计划受到影响，按目前的趋势，就算能卖掉，拿到的钱也要少了。
03
林强的老破小、阿龙的江南岸，不过是当下市场里，最普通、也最常见的两滴水珠。
无数滴这样的水珠汇聚在一起，共同构筑起了杭州二手房巨大的“堰塞湖”。
数据显示，目前杭州二手房挂牌量已经接近17万套，其中住宅有近13万套。
虽然没有官方排名，但这个数字，在全国也已排到前列。
一个可以横向比较的数字是，据当地媒体报道，上海在去年核验价之前，二手房挂牌量稳定在3.5万套左右。
而今年的小阳春，又消耗了不少。
目前杭州二手房挂牌量巨大
事实上，仅仅挂牌量多并不可怕。如果都能像去年3月那样，一个月卖掉11500套二手房，去化也就一年多时间。
但关键是，目前杭州二手房成交迟迟未见起色，被人寄予厚望的阳春3月，也只有4300多套。
而这个数字，已经创下近7个月的新高了。
与此同时，2022年又是新房交付大年。预计全年有近百个住宅交付，房源数量近12.6万套。
简单换算一下，平均每个月有超1万套新房交付变成二手房。虽然暂时无法估计其中有多少会变成挂牌量，但可以肯定的是，如果去化速度没有进一步加快，二手房“水位”一定会越来越高。
04
这样的供需关系，影响的并不仅仅只有二手房市场。
发生在林强和阿龙身上的故事已经说明，因为流动性受到一定抑制，卖掉二手房，买入新房的传导机制也开始受损。
刚刚过去的3月，杭州新房市场可谓红盘盛宴。SKP、钱塘云庄、彩虹轩等多个关注高的新盘集中入市。
但无论是登记人数还是中签率，却都不及之前。
数据显示，3月这轮红盘潮，期间共有24个楼盘开盘（不含临安富阳），总登记人数18724户，平均每盘780户。
而上一次红盘潮，也就是去年8月，35个楼盘开盘，总登记人数83217户，平均每盘达到2377户。
中签率方面，3月红盘潮的平均中签率为23%，去年8月则为15.5%。
虽然这其中有外地购房门槛提高、有人已经摇到号等多重因素影响，但因为二手房成交低迷，锁住购房资格和资金的原因同样不容忽视。
05
所以，现在的问题是，后市二手房能迎来更强烈的反弹吗？
从目前的情况来看，带看确实在增加。手边买房数据显示，过去30天带看量为158764次，平均每天超过5000次。
这么大的带看量，没有转化为成交，只能说明目前买卖双方，对于价格以及后市的预期仍然存在较大分歧。
要解开这一死结，要么房东降价。手边买房数据显示，过去30天的跌价房源超过了12000套，是涨价房源的近10倍；
要么给买方注入信心和子弹。前者尚难判断，后者倒是有实打实的利好。
最重要的就是房贷利率不断走低。如杭州部分外资银行首套房贷利率最低可达5.05%，大多数商业银行首套也已经降到了5.3%。
根据历史经验，行情趋冷+利率走低，常常意味着开启买房窗口期。但前提是经济大环境不能过差。
从这一点上说，林强和阿龙们，看到此前杭州刚刚颁布的企业疏困政策，心情可能会比较复杂。
