疫情与人类关系 张悦宁中美人物专访（二） 疫情的结束与开始 文|张悦宁 编辑|张赫东 任国正 2020庚子年已入三月，曾经的每一天都让人刻骨铭心。本次访谈历经四个国家，六座城市，

　　疫情与人类关系 —— 张悦宁中美人物专访（二）

疫情的结束与开始

　　文|张悦宁

　　编辑|张赫东 任国正

　　2020庚子年已入三月，曾经的每一天都让人刻骨铭心。本次访谈历经四个国家，六座城市，点滴时间里世界瞬息万变。

　　2020年新冠状病毒疫情爆发，中国14亿人口隔离，14亿人口与世界70亿人口隔离，目前中国病毒疫情得以控制，中国以外正有越来越多的人进入隔离抗疫状态。中国的百姓消费、商业地产、购物中心、产品进出口受到疫情哪些影响，会发生哪些改变？病毒疫情正在全人类爆发，国际关系将如何发展和衍变？美国新冠状病毒疫情正在爆发，美国房地产大数据公司总裁有何切身体会？近日《Herstory 悅寧访谈》创始人张悦宁于金边、东京、洛杉矶、纽约远程连线中国百货零售业专家苏晓晴，中国经济学家、国际关系研究者刘琦，美国Real Capital Analytics 总裁 Jim Costello 共同探讨。

　　中国百货零售、商业地产经历病毒疫情低谷将何去何从？

　　直径0.1微米的新冠状病毒是否成为国际关系最遥远的距离？

　　美国新冠状病毒疫情爆发时，美国房地产大数据公司高级总裁分享怎样切身经历？

　　Part1 专访：  中国零售业专家   苏晓晴

　　问：苏老师，您好！由于新冠肺炎疫情爆发，中国14亿人各自家中足不出户，所有百货商场、购物中心几乎是停止营业的状态，除疫情原因，我们的购物中心、商业地产本质上是否存在开发过剩，发展不均衡不健康等问题？

　　苏晓晴：这次突如其来的新冠肺炎给本应兴高采烈、幸福祥和的2020年春节泼来倾盆凉水！我们看到全国各大城市大街小巷突然变的冷冷清清，百货商店、购物中心几乎家家门可罗雀。这次百货商场、购物中心人流骤降的客观原因是疫情，与开发量是否过剩没有太大关系。但从商业地产、购物中心开发量看，至少在目前是严重过剩的，我们不争地看到一、二线城市非传统商贸区的购物中心年销售平均数在万元/平方，这根本无法实现商业地产开发投资回报率的基本要求。

　　问：疫情爆发是否暴露出我们的消费习惯存在哪些需要改进的方面？我们的购物中心设计、招商、运营…是否也存在值得改进的地方？

　　苏晓晴：此次疫情爆发确实需要警醒和反省国民的饮食习惯，如食用野生动物、共餐制等。日后我们在购物中心设计、运营上需要引起业内高度重视的是：商业地产、购物中心应尽可能地回避“大盒子”的建筑形态，如已成客观现实，“大盒子”建筑内要加大新风系统排风量。与此同时商场、购物中心要重视和加强公共卫生管理、室内空气检测等。更重要的是加强餐饮门店的卫生监管，特别是生熟食的后厨视频监控等。

　　问：国内疫情出现拐点，疫情基本被控制，您觉得疫情结束后人们会产生报复式的消费反弹还是受到疫情影响而持续消费低迷？

　　苏晓晴：大家知道购物中心和实体零售业经营的前提是人流，而疫情是影响人流的关键因素。随着疫情的缓解，人流量会逐步地增加，销售增加的顺序将会是民生商品、生活必须品、传统服务、酒店餐饮、挑选性商品，以及时尚类品牌商品。我们从专业机构对疫情评估资料看，疫情对零售业的影响将会持续到四月中下旬，我们期待“五一”小长假带领国内零售业步入正常期。

　　问：近几年网购对购物中心冲击很大，疫情爆发更是刺激了更多新产品的网购诞生，甚至是房地产，您如何看待这个趋势？您认为这一网购浪潮有多大的程度是来源于病毒疫情的推动，我们如何适应？

　　苏晓晴：疫情推动着“不见面”销售模式兴起，这是很正常的。短期来看，此次疫情对零售业(包括传统服务业)带来灾难性的冲击，尤其是餐饮业、娱乐业，以及经营挑选性强商品的零售连锁企业。这种影响还将会逐级反应到生产加工企业，不少穿着类商品生产厂商已通过网络、折扣等措施销售春夏款商品，百货商店、购物中心至少到目前，还是很积极地支持品牌专柜，配合厂商自救，自愿地充当起商品流通中的“前置仓”。可是做联营的百货商店和部分做抽成的购物中心，未来如何分配甲乙双方的利益还有待业内观察。

　　问：我们的购物中心是学习欧美的产物，这次疫情证明欧美购物中心模式存在哪些弊端吗？另一方面，欧美的消费和购物场所有哪些优点值得我们学习？

　　苏晓晴：购物中心1925年起源于美国，社区化、郊区化是美国购物中心早期发展的两个主要方向；而后，购物中心传到了欧洲，恰逢欧洲国家的城市更新，购物中心在结合原商贸中心百货公司更新的同时，其商场属性开始呈现；再后，购物中心传到日本、东南亚地区，购物中心的社区化、商场化和郊区化又逐步得到确定；在购物中心引入到澳大利亚时，政府在城市规划中将购物中心开发结合到网点建设，所以澳大利亚的购物中心更加“网点化”，成为城市发展、网点建设不可或缺的重要组成部分。近几年来，随着互联网电商的兴起，全球购物中心都逐渐地减少了购物功能的比重。

　　购物中心引入到中国，正值国内新城开发和老城更新同时并举，从此购物中心开发建设全面展开、如火如荼。与此同时，购物中心为何物大多并不甚清楚，还被收录到国家2004版“零售业态分类规范”之中。改革初期，经济上对外开放和产权上制度改革，传统百货商店由于缺乏商品经营所需的流动资金，不得已放弃了原有的商品经营，造成了不同于SPA(垂直营销)的中国式“厂商不分”。在零售业的经营能力和行业集中度逐年下降的同时，零售业发展环境持续不佳，国外先后进入的12家实体零售商目前也仅存沃尔玛还在坚守。多年来我曾在多次场合强调：购物中心是“选商产业”，必须因地制宜地经营好自己立地的商圈。

　　问：2020年疫情爆发对人们日常消费的影响，对百货商店、购物中心的影响将会怎样波及和蔓延到中国的其他产业行业？

　　苏晓晴：此次疫情的影响是灾难性的，它根本不同于2003年的SARS。从消费层面看，目前影响的是消费人流；中长期看，人们对未来收入的预期不佳，消费会变的理性务实，当然在禁足开放后会有一次消费高潮，但此高潮为期不会很长。从国内经济看，出口受阻、消费抑制必将影响到工业生产，影响到国民经济的增长。

　　问：2020年新冠状病毒疫情爆发，危难之际零售、百货、购物中心的机遇在哪里？

　　苏晓晴：每一次大的经营环境发生重大变化，对任何行业既是“危”，又蕴藏着“机”。对于购物中心来说，要从产业的本质多加思考，回归到购物中心经营商圈的本质上来。

　　认清购物中心开发、营运的核心内容就是应用协同机制，建立独特的消费者认知系统(购物中心品牌形象力)。所谓“协同机制”，从外部环境讲，是城市发展与购物中心的关系；消费愿景与消费能力的供需匹配关系；商圈不同对手的竞合关系等。从立地能力看，功能业态配置关系；主力店和其他租户的数量、面积、类型、风格的关系；同类租户的竞争、寄生和互惠关系，更重要是购物中心经营指向与租户经营生态的关系等。与此同时，作为实体流通业较高组织模式的购物中心，要向平台电商学习，从企业思维转向产业思维。

　　问：您觉得通过此次疫情，商业地产行业将迎来哪些挑战和机会？

　　苏晓晴：此次疫情会给商业地产行业带来最大的挑战是考验开发企业的现金流，年内有可能发生多起企业间的重组。日前戴德梁行发布《2020中国商业地产投资意向调查报告》显示，虽然中国目前正受到疫情影响，但大部分投资人都对市场持有信心，并看好中国内地商业地产市场的长期发展。我认为，疫情后中国商业地产开发企业的发展机会将会在一二线城市的成熟区位，辐射商圈的人口密度将是决定项目成败的关键。对于人口密度暂时不佳的区位，建议统一规划、分期开发，以保证开发企业现金流的高效运转。

苏晓晴

　　国内商业地产领域权威人士及商业地产、购物中心全程开发咨询专家,深谙国际国内各零售业态发展，全面精通定位规划、建筑规划、项目招商与运营管理。积23年零售、10年商业地产从业实践。具有很强的零售和各服务业态中高层管理理论及管理干部培训之经验，具有丰富的理论知识和实际操作水平。

　　Part2 专访： 中国经济学家  国际关系研究者  刘琦

　　问：刘老师，您好！新冠状病毒疫情爆发后，一百多个国家限制中国公民入境，对此您怎么看？

　　刘琦：2020年，黑天鹅事件频发。我十分相信新冠病毒在武汉被发现，源头却不一定在中国。在中国爆发新冠肺炎疫情之后，美国率先对中国公民的入境进行了限制，随后澳大利亚意大利也跟随美国禁止中国公民入境。之前日本和韩国没有出现确诊病例，中国缺乏口罩，日本、韩国和伊朗在那个时候对中国伸出援手，如今日本、韩国和伊朗也出现了爆发趋势，中国给韩国提供口罩，对日本也提供了核酸检测试剂盒，向伊朗派出医疗队。意大利的疫情爆发严重，但中国却没有帮助意大利，因为在此之前中国疫情严重，意大利却落井下石，因此中国不会在他们遭遇危难的时候给予理睬。

　　Herstory : 刘老师，中国新冠状病毒疫情爆发的时刻，率先禁止中国公民入境的国家不是俄罗斯、朝鲜吗？您认为中国对意大利遭遇危难不理睬是应该有的态度吗？

　　刘琦：现在的形势变化很快，这是一周前的国际形势和中国的态度。现在意大利疫情特别严重，意大利红十字会向中国紧急请求，中国红十字会派出医疗队带上几十万吨医疗物资前往意大利指导抗击疫情。这充分体现了中国大国风范，有人类命运共同体的责任，不计前嫌。

　　问：疫情过后，国家之间的隔离是否将延续惯性？ 疫情对世界各国间的关系造成了怎样的改变和影响？

　　刘琦：疫情爆发时，没有一个地方是“孤岛”。2018年至今，中美贸易战与逆全球化主义，让世界经济走向了不确定性。中国新冠疫情爆发时美国政府高官在媒体上高呼是时候和中国脱钩了，如今看来，中国成为抗击疫情的典范。除了在抗击疫情方面向全球提供范本之外，在经济领域，中国还积极复工复产，为全球产业链的正常运转提供动力。中国一边控制疫情，一边复工复产生产关键商品，一边为中小企业“减压”。疫情只是一次性冲击，全球供应链的秩序早晚会恢复， 但对于中国这个“世界工厂”而言，我们更应当看到中国与全球关系正在发生微妙变化。

　　问：新冠状病毒疫情正在中国以外的其它国家迅速蔓延，韩国、日本、意大利、伊朗、美国、等等，不同国家采取的防范和控制措施各不相同，请教您这些应对疫情的不同举措反映了不同国家在国际关系中具有哪些不同的影响力、不同的发展趋势？

　　刘琦：美国疾控中心，只对去过中国等疫情地区，和与新冠肺炎患者接触过的人做核酸检测，如果不符合这两个条件，疾控中心便拒绝对疑似患者进行检测。面对越来越严重的疫情，特朗普此前多次表示，“在我们国家，疫情基本得到了控制”，“美国已经做好一切应对措施”。更可笑的是，他这个一国总统甚至天真的表示：”病毒有一天将会像奇迹一样消失。”

　　目前，正确佩戴口罩被认为，可以有效隔绝新冠病毒传播，可美国疾控中心竟然发布消息称，“CDC暂不推荐使用口罩预防新冠病毒”，并建议民众待在家中、用肥皂和水洗手。针对那些在没有检测的情况下，被建议“待在家”的患者，如何判断自己是否感染了新冠肺炎，美国疾控中心却没有给出任何答案。

　　新冠肺炎，这是一次世界危机，面对这样严峻的疫情态度是：

　　韩国：松，稍微隔离一下就可以遏制病毒。

　　日本：慢，检测嘛，慢慢来慢慢来。

　　伊朗：弱，软隔离，宗教活动多。

　　意大利：拖，不到必要的时候，考虑只公布重症确诊患者。

　　美国：瞒，我们没有新冠肺炎，那些都是流感患者。

　　问：新冠状病毒疫情给人类关系带来了哪些机遇和机会？将给中国带来哪些新的机遇？

　　刘琦：世界银行和国际货币基金组织3月5日宣布2020年春季会议改成远程会议，这是两大国际金融机构70年来第一次非现场举办重要的年度会议，当然与这次全球新冠病毒疫情有关。不需要人和人见面就能完成经济活动了。2010年上海世博会筹备期间，我作为筹办官员接待了美国加州参议院的代表团，当时一个女参议员问我，当今科技已经这么发达了为什么要搞这么大的现场聚会，我回答，任何时候人与人当面交流总是必要的，赢来现场的一片掌声。

　　2003年SARS疫情下人员隔离，但一些消费行为通过网购、电商还是能够完成，于是催生了淘宝、京东。这次新冠病毒“COVID-19” 人被隔离了，最明显涌现的是居家办公，远程会议。学生不能到学校上学，老师在线授课，在线教育成为必须。这些也许本来也是在快速增长的，但疫情起到加速器的作用。

　　在数字经济时代，劳动力成本还是非常重要的决定因素，美国劳动力成本高，所以创新朝着替代劳动力方向发展，中国劳动力成本较低，用机器替代人的动力就相对较小。但这次疫情中劳动力被隔离不能回到工厂上班了，即使来了成本也会增高，倒逼创新朝着替代劳动力方向发展。

刘琦

　　刘琦先生是上海地产集团资产管理总经理，中国2010年上海世博会世博村部副部长，土地储备中心资产管理处处长，同时是上海世博土地控股有限公司的资产管理部总经理，并担任着上海威尔顿资产管理有限公司的执行董事。刘先生是上海世博会浦江镇定向安置基地指挥部副总指挥，统筹开发建设管理过一百二十八万平方米大型住宅社区。

　　Part3 专访：  美国 Real Capital Analytics 总裁   Jim Costello

　　悦宁： 吉姆，我知道您已经停止了您今年的全部旅行，美国的经济也一样停止了吗？美国目前的经济形势是怎样的？这和新冠状病毒疫情爆发有很大关系吗？

　　吉姆·科斯特洛：美国经济目前不景气，COVID-19起了作用，但在某些方面它更是一个催化剂。这一冲击暴露了经济的一些潜在弱点，并将经济和政治方面的一些断层带到了最前线，会加速这些变化。第一，与中国在贸易问题上的政治化。特朗普总统发动了一场贸易战，但他的民主党对手实际上也支持他的一些举措。在这场危机期间，美国不容易获得某些医疗用品，其他行业的供应链也出现了中断，许多制造业活动已经转移到中国。展望未来，企业和美国政界人士可能会减少对中国的贸易敞口，以实现供应链多元化获得政治积分。美国人口结构的变化使我们有大量老年人在没有足够储蓄的情况下准备退休。他们的健康在某些情况下也很差。年轻人背负着过高的学生贷款债务，陷入了低薪工作的死胡同。这场危机暴露了这样一个事实：许多年轻人和一些老年人没有足够的医疗保健和支持。特朗普总统最初说，生病的人应该去工作。他的政府现在正在研究“社会主义”政策，比如乔·拜登和伯尼·桑德斯一直在推行的带薪病假。我们将看到政府更多地参与医疗保健行业，我认为，这将提供一个更有效的解决方案。也就是说，在那些以保险公司为主要雇主的城市，我们可能会看到经济面临挑战。世界范围内的资本过剩使利率保持在较低水平。他们将在较低的位置停留更长时间。人们会花更少的个人收入，储蓄更多。当市场平均回报率为8%时，要为退休存足够的钱，消费的减少将限制经济增长，并为全球资本过剩提供更多的燃料。股市下跌尤其暴露了这种储蓄需求。最后，越来越多的人开始用更多的代替劳动力的机械、人工智能等。这种不确定性持续的时间越长，就会有更多的公司找到自动化劳动力的方法。

　　悦宁：您的足迹遍布全世界。这种病毒在不同的国家流行。您觉得在不同国家情况有什么不同吗？

　　吉姆·科斯特洛：如果你不能确定你的人是否会被传染，你将使用机器来代替。因此，这种情况持续的时间越长，我们就越能看到劳动力使用的限制。不同国家对病毒的反应方式很有趣。在许多亚洲国家，有一种秩序感和社会凝聚力，使政府能够让人们遵循将病毒传播降至最低。相比之下，在美国，即使没有美国联邦政府拙劣的回应，民众也没有凝聚力。自从里根时代以来，美国人民不再有国家目标感。与其说我们是一个社会，不如说我们有一种激进的个人主义意识，每个人都首先想要自己的个人主义。这种态度对于COVID-19病毒来说是危险的。

　　悦宁： 您认为这次病毒流行对美国、亚洲、欧洲、新兴市场国家会产生怎样的影响？

　　吉姆·科斯特洛：我在回答第一个问题的时候，大概阐述了经济和政治方面的一些错误，这些错误在危机后会转移。我认为，美国经济中的旅游业部门将像911事件后那样做出反应。例如，一旦发现疫苗，人们会购买酒店房地产投资信托基金。就像亚洲金融危机后香港1997的反应。经济急剧的恶性衰退然后迅速恢复。如果疫苗很快被发现，也会看到同样的情况。如果没有疫苗，而这种疫苗已经绝种，那么我们可以期待的一个例子就是1918年的西班牙流感。联邦储备银行对那段时间做了一个研究，总结是，当政府不积极管理感染时，经济活动在较长时期内出现了动摇。

　　悦宁：新冠状病毒疫情中存在哪些机会吗？您认为我们应该如何应对这个挑战？

　　吉姆·科斯特洛：这很有挑战性。我们该怎么做？任何时候都要有目标，不要惊慌。我们会挺过去的。洗手，公共场所小心。禁止接触潜在污染区域。关于我们应该如何对待投资，把它们当作你的脸。在这场危机中，你不该碰你的脸，因为你害怕感染病毒。同样，不要因为失去价值而惊慌失措地卖掉你的投资。它们将继续具有价值，如果我们看到疫苗，这个价值将迅速反弹。别碰你的脸，也别碰你的投资！

　　悦宁： 病毒疫情爆发对美国房地产业有什么影响？

　　吉姆·科斯特洛：上周参加洛杉矶养老金房地产协会（PREA）春季会议，会上与与会者交谈并听取穆罕默德·埃利安（Mohamed El-Erian）的意见后，我清楚地看到，经济疲软甚至衰退的时期即将到来。尽管如此，即使COVID-19引发了经济衰退，商业房地产投资也可能安然无恙地度过这场恐慌。前太平洋投资管理公司（PIMCO）首席执行官埃尔埃利诺（El-Erianoutl）描述了经济衰退的四个阶段。这些阶段可以概括为：突然的经济冲击（我们现在所处的时期）；金融传染；触底；以及新常态。虽然他的评论主要是针对公司，但与商业地产市场有很多相似之处。进入“金融传染”阶段。El-Erian的评论更侧重于高风险/高收益债务的公司，但他的观点是，如果这些公司中的一些从现金流挑战中破产，它可能会卷土重来，降低其他公司的债务可用性。他说的是大公司，而不是商业房地产投资者，但在我看来，CRE可能不会在世界各地走到这个阶段。当然，如果经济真的单边下行，CRE的投资者会感到痛苦。有些房客会迟交房租支票，有些甚至可能倒闭。财产性收入将受到挑战。然而，在这场经济扩张中，使用这种高风险债券的CRE投资者却越来越少。

　　悦宁：你认为大数据在病毒流行中会起到哪些作用？

　　吉姆·科斯特洛：数据可以在医疗保健系统更集中的国家发挥作用。就像英国有全国性的医疗服务。相比之下，在美国，所有的数据都被广泛地分解成许多不同的系统，彼此不交流。

　　悦宁：您认为房地产的网络营销怎么样？您认为将来人们会在网上完成房地产的购买吗？

　　吉姆·科斯特洛：我了解商业地产更多。这种情况持续的时间越长，房地产行业的人就越会出现无法去房地产会议寻找新的合作伙伴和服务提供商、拜访客户帮助他们出售资产、开会讨论弄清楚哪些东西可以出售，所有这些活动都将改变。目前很难改变出售和管理资产的结构，因为目前还不清楚经济态势如何发展，我们将会迎来更多的电视会议。

Jim Costello

　　美国房地产大数据分析专家，Real Capital Analytics 总裁，该公司是全球最大房地产资本分析公司，推动商业房地产投资市场交易、参与者和趋势的权威。2000年以来，RCA一直是行业先锋，以拥有最及时、最可靠的交易数据和提供有关市场定价、资本流动和投资趋势的有价值情报而闻名。出版了一系列广泛阅读的资本趋势报告（全球、美国、欧洲和亚太地区），这些报告经常被行业新闻和学术研究引用。

　　截至截稿时间，美国已有多所高校关闭，美国股市一月内三次熔断，美联储降准为零，世界上已有几十个国家颁布边境禁令，一百五十一个国家地区确诊了新冠肺炎病例，意、西、法、英创单日病亡数纪录。