终于迎来三年以来久违的北上广深金九楼市，再次给房地产市场注入一股强烈的买房动力。观望的购房者不再等了，纷纷带钱冲向售楼部买房。今年9月北上广深楼市成交暴增，价格大幅

　　终于迎来三年以来久违的北上广深金九楼市，再次给房地产市场注入一股强烈的买房动力。观望的购房者不再等了，纷纷带钱冲向售楼部买房。今年9月北上广深楼市成交暴增，价格大幅度上升。值得注意的是北上广深金九楼市非常来之不易，经过疫情打击，调控加码之后，又是345融资监管收紧，个人房贷趋紧，依然实现了金九楼市首月开门红。

　　银十到来是不可避免，金九楼市的后浪必再次卷土重来，认清楚了调控与房价，政策与买房真相之后，房地产市场一切都有可能。每次调控之后，楼市都会爆发。最不可思议的是现在金融货币持续放松，利率创新低，信贷源源不断进入房地产。没有理由不在货币放松、通货膨胀、人民币贬值时不买房。

　　为什么调控没有熄灭北上广深金九楼市，根源于购房者的聪明，不再犹豫不决的要不要买房。考虑到经济与房地产，财政与土地财政、税收，就业与57个相关产业，库存与供需关系的因素，16个城市楼市调控力度与范围有限，相对温柔。在人才政策与户籍放开制度的人口大军冲击之下，突破了层层调控。

　　今年一线城市楼市“金九”交易量明显高于去年，市场爆发出漂亮的销售业绩。9月全国主要城市楼市成交面积稳中有升，同环比均涨。分城市来看，一二线代表城市环同比均有不同程度的上升，三线代表城市环比下降，同比仍然上升。中指院数据显示， 9月一线城市成交面积整体环比上升25.3%，广州升幅较大，约为58%。

　　从同比来看，整体成交上行，升幅为74.6%，广州升幅尤其显著。在二线城市成交面积环比上升的城市中，福州升幅显著，升幅近9成。在环比下降的二线城市中，南京降幅明显，为16.22%。三线代表城市成交量环比下降10.9%，扬州升幅较大，为26.46%，从同比来看，整体上仍上升了75.6%。说明一二三线城市楼市已复苏。

　　基于当前全国金融货币、信贷政策相对宽松，调控的范围与力力度有限，人才政策的上限不断突破，户籍制度的放开，吸引大量的人口。一线二线三线楼市连续调整多年，房地产市场已经基本见底。随着不限价项目入市与新增供应的集中增加，购房者集中上市，市场活跃度上升。因此，2020年房地产市场局部走出最困难的一年。

　　值得关注的是一线二线三线楼市已经告别低迷，不过不代表全国房地产市场复苏，还需要时间的回暖。鉴于全国各地房地产市场分化非常明显，最主要上涨的城市集中在一二三线城市。按照区域来看，长三角+珠三角楼市活跃，京津冀冷清，因为供应量太大，包括环京在内的市场整体依然很难走出低迷。可以考虑调整政策与出扶持楼市政策，去库存。

　　按照目前房地产量价趋势，一线与二线城市基本上已走出疫情影响，市场复苏回暖，且好于预期。相比2019年，今年广深楼市金九成色好，同比暴增约50%，可谓是意外之中的惊喜。其一是广州楼市一路高歌，创造年内最好销售业绩。9月成交达9725宗再创年内历史最新高，市场势头强劲，价格保持平稳上涨。

　　太火爆了，调控都按不住购房买房的欲望。据数据显示，9月广州新房网签9725宗，环比上月升2%，同比上升49%。网签面积106.09万㎡，环比上月升2%，同比上升50%。特别是广州9月成交在8月高位的基础上小幅抬升，刷新年度新高的同时为2018年9月（9748宗）以来，近2年月成交第二高位，背后是供应刷新近5年新高。

　　房企集中火力在九月供应，创造新的供应历史纪录。广州9月新增供应198.15万㎡（19181宗），环比上月升126%，同比升182%，供应刷新5年新高。2016年至今，单月新增供应量超100万㎡的仅出现9次，单月新增供应超150万㎡的仅出现2次。一方面是房企急切需要销售回款，还债，降债务与负债率。另一方面是345资管新政压力。

　　必须注意的是广州商品库存正在快速的下降，库存去化周期下降到10个月以下。意味着未来楼市供不应求，说明买家购买步伐正不断加快，想买房要快。9月末广州全市库存量864.75万㎡，去化周期9.6月，创一年新低。广州11区中，天河、黄埔消化周期低于6个月，供不应求情况显著。此外越秀、荔湾、增城三区消化周期低于10个月。

　　其二是深圳“金九”楼市成交量创7年新高，真的是太火爆了。最让人兴奋的是深圳刚过去的九月可谓是“打新月”，新房供应活跃，并且不少楼盘开盘即售罄。数据显示，深圳“金九”楼市则创下7年来9月成交量以及今年月成交量新高，共成交4871套，成交面积为48.79万平方米。其中，龙岗、龙华、光明是主力成交区域。

　　数据显示，截至9月，年内深圳计划入市的住宅及商务公寓项目64个，预计供应房源面积300.78万平方米，35881套。其中住宅247.67万平方米，26909套。商务公寓53.11万平方米，8972套。1-9月深圳共批准77个商品房项目预售，批准预售面积为446.16万平方米，批准预售套数为48227套。其中，商品住宅批准预售面积为275.88万平方米，批准预售套数为27826套，商务公寓批准预售面积为64.1万平方米，批准预售套数为11277套。

　　相对比深圳一手房的火爆市场，二手房市场比较低迷，主要是前期集中成交，释放了大量的购买需求力。经过2020年8月的购买力消化，深圳二手房市场成交量继续持续大幅下滑的趋势，2020年9月，深圳成交8820套二手住宅，环比减少22.1%，成交面积78.11万平方米，环比减少19.9%。说明调控对于二手房市场的影响比一手房市场大，深圳进入二手房存量时代。

　　深圳商品住宅库比广州去化周期还更低，基本上是低于7个月以下，供不应求非常的严重。数据显示，截至9月，深圳市新建商品住房及商务公寓在售项目库存套数为53717套，在售面积为500万平方米，按照100平方米/套左右。其中，商品住宅在售项目库存套数为32303套，商务公寓在售项目库存套数为21414套。这就是为什么深圳的房价一直都是难跌易涨。