在限购缩圈的12月7日,厦门就上演了千万抢房场面。

中国房产信息港 王艳

  01 | 厦门,开始抢房了  在防疫基本放开之后,厦门是

  01 | 厦门,开始抢房了

  在防疫基本放开之后,厦门是第一个跳出来放松限购的城市。

  厦门官方披露,从12月5日开始,岛外限购放开,非户籍购房者可以直接购买一套。岛内继续执行限购,3年社保或纳税证明,以及符合条件的非本市户籍人才在岛内限购1套住房。

  在限购缩圈的12月7日,厦门就上演了千万抢房场面。

  根据华夏时报披露,12月7日,厦门岛内思明区湖滨一里项目204套房源开盘后即告售罄。据悉,这已是该项目第二批次开盘,前两周首批次开盘去化了124套。该项目328套房源已全部成交。

  据厦门市住房保障和房屋管理局统计,湖滨一里项目可售房源共6栋住宅328套,参与意向登记的有5572户,最后经购房资格审核并冻结意向金的有2916户,其中优先购房人507户,普通购房人2409户。

  也就是说,这328套房子,最终吸引了有效购房者2916户争抢。300多套房子,近3000人争抢,什么情况?

  最关键的是,这些房子可是位于岛内思明区的千万豪宅,该盘限均价7.5万元/平,总价区间在990万元-1860万元。。一方面,岛内限购并没有放开,另一方面,价格超高。

  果然,贫穷限制了我们的想象力。

  那么,厦门上演豪宅秒光,千人抢房,是否意味着厦门楼市就此转向了呢?

  02 | 厦门楼市转向了吗

  当然没有。理由有三:

  第一,楼盘配套和学位优越,造成了个例事件。

  事实上,这只是厦门的楼市的个例,由于这个楼盘周边公建配套成熟,最关键的是,有优质学区资源。才成就了这个楼盘的大卖,厦门当地中介也表示,不是所有新盘都这样,有些新盘就卖了很久也没卖掉。整个大市场不能一概而论。

  第二,千人抢房此前在深圳、上海今年在深圳都有发生。

  以深圳来说,上半年的千万豪宅海德园A区,下半年的招商玺家园总价1244万元至7000万元,均被秒光。但深圳整体新房成交量并没有因这两个楼盘被点燃,每月的成交量仍旧在2000套左右的最低水平震荡。

  第三,千万豪宅疯抢,都是富人的游戏,和普通市场无关。

  厦门当下的整体市场仍是一片惨淡。

  新房打折遍地,但依旧卖不动。

  根据中原地产厦门研究院披露的数据显示,2022年1至11月厦门市一手住宅成交14645套,面积152.89万㎡,同比下跌53%。同比下跌53%,也即新房成交相比于去年同期腰斩了。

  其中岛外的翔安、集美区跌幅最猛,成交量同比跌幅都在60%以上,岛外的海沧区成交量同样腰斩。

  岛内分化比较明显,湖里区成交量腰斩,思明区同比下跌9%,分化的主要原因和供应分布有直接关系。

  成交量腰斩之下,厦门目前的整体库存去化周期长达20个月,房价仍存在较大下行压力。

  二手房方面,成交量腰斩,降价普遍。

  厦门网上房地产数据显示,2022年上半年,厦门全市二手房成交15663套,二手住宅成交11809套,同比下跌51.27%。7月为全年二手房成交最高点,之后的8月到11月,二手房成交量除了高于2月春节月,均低于其他月份。

  房价调整方面,降价最凶悍的还是岛内,之前岛内房价被炒得太高,一些老破小的房子,因为学区好,价格被炒到了七八万一平米,在今年的行情中,进入了不断调整模式。

  海峡国际社区一期一套3室2厅,于今年2月份上架,报价1650万,此后经过7次调价,降价351万,如今挂牌总价1299万,折合单价约7.8万/㎡。

成交量惨淡,价格不断调整,带来了两个重要影响:

  第一,一批投资客挂牌离场,这已经成为了中心城市的普遍现象。

  目前有15个城市的二手房挂牌量超10万套,其中重庆、武汉超过20万套。小小的厦门11月份的挂牌量也已达47850套,较去年同比增长了84.75%。

  第二,土地难卖。

  中指院11月份披露的一组数据显示,厦门今年的卖地完成率只有66%,也即还有三分之一的土地没有卖出去。

  如此种种,才促成了厦门在防疫大放松之后,迫不及待地跳出来放开岛外限购。

  如果不是苏州之前放开核心区限购的文件被撤回,厦门岛内限购不说会放开,至少也会放松一下。

  03 | 厦门楼市预判

  限购放开,特别是防疫大放松,对厦门这样的特别依赖旅游人群和外地购买力的城市来说,当然是利好,这不可否认。

  但正如我不断强调的,楼市想要复苏,民众收入复苏是基础。

  防疫放开,只是经济复苏的基础,并不是放开之后就万事大吉。

  一方面,疫情在全球仍未结束,仍是影响全球经济发展的因素之一。我们防疫放松只是第一步,后续的适应,才是更大的挑战。正如有人所说,疫情三年,现在才是开始。

  另一方面,阻碍全球和中国经济发展的因素有很多,世界秩序正在遭受挑战,中国与美国的摩擦仍在进行当中,而且,大家不要忘记了,俄乌战争还在打着呢,俄乌战争只是世界秩序撕裂的序幕而已。

  你只要看看,早就放开了的欧美诸国,经济复苏了吗?

  总结起来就是一句话,最坏的时候的确已经过去了,但经济、就业、楼市复苏,是曲折的,不确定的。

  所以,不要被中介和一些以买房为生的自媒体带偏了,保持头脑清醒理性。

  对于,厦门来说,后续房价调整,仍是主流趋势。毕竟之前上涨太过了。二线的厦门,三线的收入,但房价却跻身一线,比广州还要高出不少。

  尽管有副省级城市、计划单列市等头衔加身,尽管有优质的海景旅游资源,但也不足以撑起5.34万的均价。

  制图:城市财经;数据:中国房价行情网

  因此,本号对于厦门楼市的后市预判是:

  第一,诸多利好之下,厦门楼市开始修复,成交量会筑底回升。

  第二,此前上涨过度的楼盘,特别是那些老破小的存量房,会继续调整。

  第三,一些地段好、配套好、学区好的楼盘,如果之前上涨不是太疯狂,价格还是会比较坚挺。

  第四,即便后续成交量进入复苏阶段,房价也太可能涨得动,横盘是大概率。

  以上预判,同样适用于绝大多数中心城市。