前几天，八姐统计了一下广州的楼盘，发现今年以来，全市至少

　　前几天，八姐统计了一下广州的楼盘，发现今年以来，全市至少有40多个楼盘跌破了最初的开盘价格。

　　也就是说，广州房价跌回到两三年前的项目，不在少数。

　　作为经历楼市毒打的过来人，八姐现在感受到这波下跌，与2019年的架势越来越像。

　　先来看一张图，这个是2019年第一季度的新房价格。

　　2019年1-4月份，天河区新房均价7.2万，海珠均价5.8万，荔湾区新房价格5.3万，白云均价5.1万，黄埔均价3.1万，番禺均价4.2万，包括外围区域的花都、增城、南沙，均价分别在1.9万、2.1万、2.3万……

　　说实话，2019年的各区房价基本触底了现在各区正在推出的特价房源，有一些甚至更低。

　　除了房价相似，行情也极其相似。

　　2019年上半年，39家房企的销售目标增长率均值仅为19.2%，超7成房企未完成半年销售额超50%的目标。

　　2022年1-6月份，16家房企销售目标完成率整体仅超过三成，差不多是从2019-2022近几年同期的最差水平。

　　2019年8月，广州开发商联动渠道展开了“88购物节”，多个楼盘出现降价或促销，降价力度从2千到5千不等，甚至有楼盘直降60万......

　　2022年8月，开发商联动贝壳湾区9城，开启了818购房节，优惠力度几乎做到了全年最低，比如白云湖的云湖壹号，贝壳补贴价格去到3.2万/m?，比同板块的其他项目降了7千元/m?。

　　这几年，广州楼盘经过了漫长的调整期，各板块间分化严重，大家达成了一个共识：楼市，不再是只涨不跌赚钱的游戏。

　　当市场预期下降，有楼盘跌破开盘价，也有楼盘在逆势上涨。

　　到底哪些区域的房子才最抗跌？他们这些抗跌楼盘又有哪些共性？

　　01

　　抗跌的楼盘都在哪？

　　那么，这些抗跌的楼盘在哪？

　　我们在摸底了广州各区楼盘的开盘价和涨幅情况后，整理出七个区当中最抗跌的楼盘，共31个比较有代表性的数据仅供参考。

　　在这些提名的区域里，天河跟海珠的楼盘，基本是最稳的，但由于货量不大，可参考的楼盘中基本全是上涨的，即便在行情如此不好的当下，新加推的楼盘也守住了底线，并没有跌破开盘价格，稳如泰山，抗跌属性Max。

　　而黄埔的数据中，有7个盘现在的售价都是高于当时的开盘价格。比如，万科城市之光，2020年10月开盘价格仅3.89-4.9万/m?，经过楼市的几轮涨幅，现在价格还稳在5字头，不愧是黄埔的网红一哥！

　　科学城的“明日三子”，大壮名城、品秀星樾、保利罗兰，价格也都稳得一批，虽然开盘时间早但并不影响这几个盘的价格。像大壮和品秀，它们的首开时间都在2019年，但当时黄埔的均价也才3字头，随着后面黄埔的热度一路走高，大壮最后一次开盘，单价去到5字头，而品秀星樾也稳坐4字头行情，房价步步攀升。

　　番禺、白云货量大去化慢，虽然房价涨幅并不多，但房价也稳，抗跌的属性也是比较高的。比如，和樾府、铂世湾价格都高过了首开的价格。

　　数据让我比较意外的是番禺莲花山板块的智联·汽车小镇，这个盘的价格常年在番禺吊车尾，几乎是番禺的最低价，但正是由于定价不高，所以几年的行情走势之后，甚至还出现了微涨的局面。

　　02

　　为什么“能打”

　　有的楼盘，从一出道就是巅峰，之后价格一落千丈，但有的则逆势生长，成了的“砖石王老五”，价格穿越牛熊。

　　同伞不同柄，同人不同命，在市场分化严情况下，这些具有抗跌性的楼盘，总体上是什么特征呢？

　　八姐认为，这些楼盘，大致有以下三种鲜明的“胎记”。

　　一是，相比板块内其他项目，抗跌的楼盘一般都具有地段与品牌上的双重优势。根据八姐的不完全统计，它们大部分都是以国企、央企居多，比如越秀、保利、珠实、中海的项目，几乎占了统计表中的半壁江山。

　　而民企当中，在安全线内的万科，也有城光、金域悦府、金域曦府多个楼盘跑赢了市场。

　　这一点不难想象，房企暴雷，烂尾风险增加，导致购房者在买房时，更倾向于一些优质房企。这意味着，优质房企的房源，会相对较为抢手一些。

　　房企背书只是一方面，有地段与配套等公共资源优势的楼盘，对房价的提振也起到了很大的支撑作用，这些楼盘，要么是有名校傍身，要么是有地铁，总而言之，总要有一样拿的出手，才能被市场青睐。

　　还有一个更为突出的特点是，不少“耐打”的楼盘，大部分都是“网红盘”的体质，比如保利天汇、城光、大壮、品秀星图、和樾府。这是因为自带流量，能在获得市场更多关注，也为房价坚挺带来一定刺激作用。

　　二是，供应量，房源稀缺，也是这些项目重要共性。比如天河与海珠，整体供应偏小，上半年只供应了800-900套，虽说黄埔供应量大，但一些核心区域的楼盘因有强区、地段和配套等加持，炒房情绪重，所以也对冲掉了部分下跌风险。

　　区域分布方面，大部分上涨楼盘，主要集中于第一圈层和第二圈层，外围的增城、花都、南沙等区域，很多其实已经一夜回到解放前（八姐并不是偷懒没统计南沙、花都的盘，只是翻了一遍后，发现很多盘要么和2-3年前持平，要么已经是跌回开盘价以下）。

　　三是，部分楼盘是在以时间换价格。有一部分楼盘虽然涨幅不大，只有3000-5000元/平，如保利罗兰、东方名都、品秀星图，但因为首发时间早，赶上了2019-2020年的牛市大红利，所以即便近一年来价格有所回调，但依旧没有跌到“本金”。

　　可以说，这些较为边缘，或竞品较多楼盘，吃的是时间红利。

　　即便是目前这些“抗跌”的楼盘，也很难说可以一直继续“好运”下去，毕竟在行情持续下跌的情况下，有部分网红楼盘如城光，都已经有房源下调价格了。

　　今年下半年，才是考验谁能笑到最后的关键。

03

　　还能扛多久？

　　楼市信心不足，达不到预期，不少楼盘都在变着法的降价卖，这些抗跌的楼盘还能独树一帜，稳住价格，其核心是有着区域地段好、稀缺性及产品口碑等突出优势支撑。

　　但当下的周期曲线，房价难涨，以上这些抗跌楼盘还能坚持多久？

　　或许金九银十能暴露出一些端倪，降不降价抢销量，就看这一两个月。毕竟，完成年度KPI是首要任务，留给他们的时间不多。

　　但趁此节点，也会有一大批新盘扎堆入市，包括卖不掉的现房，也会抢客。

　　面对诸多房企暴雷、停工、延期交付等问题，现房促销会是一大亮点，也会有更多人选择，起码稳妥。

　　不过，部分抗跌盘也会反其道而行，逆市而行。

　　像天河的保利天汇，放出消息称新推二期大面积户型，预计9月开盘，还上调价格，吹风7-7.4万/㎡，早早地开始蓄客了。

（保利天汇沙盘图）

　　至于会不会有好成绩？还是到时候看开盘去化结果吧。（八姐觉得麻麻地......）

　　尽管市场没啥热情，但下半年的销售行情已经算是启动了，楼市也仍存在下行空间，这些抗跌的楼盘，对比跌破开盘价的楼盘，相对比较优秀，但横盘是必然。

　　因为购买力已经大不如前，从八姐上一篇写“破发楼盘”的文章，网友们的评论就能看出，不少人是暂缓了购房计划，观望为主。

　　还在保价格的抗跌楼盘，接下来会不会低头，还得看市场行情的“脸色”，购房者说了算。

　　但还是希望这些抗跌盘能抗住，毕竟，房价要是全线跌价，不是啥好兆头。