大区位好,小环境差,“8.5万元/平方米”的丰台青塔值不值?

中国房产信息港 王艳

  今年上半年,北京土拍市场进入“快节奏”模式。近日,北京市

  今年上半年,北京土拍市场进入“快节奏”模式。近日,北京市规自委再次挂牌一批住宅用地,目前来看,6月份将有17宗地块等待买家。

  新地块热闹入市的同时,已出让地块的动态同样受到关注。记者近日探访了曾吸引多家房企竞逐的丰台青塔棚改地块。可以看到,临近四环、配套成熟的区位优势下,地块周边环境仍有客观制约。与此同时,8.5万元/平方米的价格,置业者是否愿意买单,还需看最终呈现的产品如何。

  区域配套成熟 靠近铁路成明显“槽点”

  丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地出让时,吸引了17家竞买主体,最终北京建工通过摇号,以上限价格将其摘得,溢价率为15%。

  优越的地理位置是这宗地块的明显优势。出让文件显示,地块东至青塔村东路,南至现状住宅、北京市税务学校,西至青塔西路,北至青塔村东路。记者导航至青塔西里,北侧便是地块所在位置,目前地块周边已竖起绿色围挡。

  地块北侧临近莲石东路,东侧与南四环直线距离约500米,周边3公里范围内还有小屯路、京港澳高速。轨道交通方面,地块与地铁一号线玉泉路站、五棵松站形成三角关系,且与两站直线距离均不足2公里。此外,地块东侧西侧均设有公交站,日常出行较为便利。

地块两侧均有公交站点

  此外,临近海淀区的地理位置,无疑又为地块增加了一重光环,有业内人士评价该地块“身在丰台 魂在海淀”。

  其他生活配套方面,青塔地块也可圈可点。翠微百货、五棵松华熙LIVE、北京市十一学校、解放军总医院第一医学中心、天元公园、万丰公园等配套资源都在地块3公里直线范围内。

地块周边底商丰富,生活配套齐全

  尽管享受充足的区位优势,聚焦地块周边,却有一些难以规避的问题,其中最明显的“槽点”是临近铁轨。青塔地块与北京西站直线距离约5公里左右,而与莲石东路平行的铁轨,正是在地块北侧。记者在10分钟左右时间内,记录到两列火车经过。这对今后楼盘的隔音措施提出了考验,特别是临近北侧的楼栋。此外,据了解,地块附近区域有飞机低空航道,会受到更多噪音影响。

地块附近铁路有火车驶过

  此外,丰台青塔地块由FT00-0601-0633、FT00-0601-0634两块地组成,两块地之间存在一处相对老旧的小区。今后项目社区如何规划、楼盘如何排布都需要重点考虑。

  价格高于周边均价 考验开发商操盘能力

  对开发商而言,青塔地块的纯粹性也是其魅力之一。据了解,该地块为纯住宅,无配建,且无自持份额及政府持有份额。

  此外,青塔地块成交价为27.485亿元,成交楼面价折合约5.29万/平方米,与8.5万元/平方米的销售指导价之间存在较大价差,开发商能够保有可观的利润空间。

  不过,8.5万元/平方米的价格能否吸引置业者买单仍未可知。

  目前来看,地块周边新房有北京城建·龙樾天元等项目在售,北京城建·龙樾天元均价约8.5万元/平方米,稍远的北京城建·宸知筑均价7.5万元/平方米,目前在售为125-135平方米的三至四居,华曦府均价约7.5万元/平方米,目前仍有部分现房待售。

  二手房方面,安居客网站信息显示,青塔区域二手房价格多在8万元/平方米以下,万科假日风景部分房源单价可达8.4万元/平方米以上,青塔蔚园价格则较低,多在5.3万元/平方米左右。地块往北,玉泉路地铁站周边二手房价也大多低于8万元/平方米。

  此外,从更大范围来看,单价8.5万元/平方米的新楼盘,在北京市场也有更多选择,其中不乏海淀区、朝阳区等活力板块的项目。

  单从价格来看,新地块并不具备明显优势,不过综合区位等条件,若产品过硬,仍有其不可替代性。这便对开发商的操盘能力提出了更高要求。

地块现状

  根据“北京建工地产”微信公众号在拿下青塔地块后发布的消息,这是其2023年摘得的首个地块。有消息称,北京建工或将在此地块打造三居、四居产品。

  作为北京市属企业,北京建工已在多座城市布局房地产项目。聚焦北京市场,其目前主要在售项目有位于房山区的北京建工·揽星宸和怀柔区的北京建工·璟玥林汐。其中,北京建工·揽星宸是房山区首个拿地即开工试点项目,临近地铁房山线苏庄站,周边配套相对齐全,置业者关注度较高。根据“北京建工地产”发布的消息,项目2月25日开盘售出621套,3月位列北京市商品住宅成交套数第一名。

  然而,在高端改善市场,北京建工的开发经验并不丰富,特别是独立操盘经验较少。另外,其近两年获取的地块也有一部分为联合拿地,北京建工并未操盘,如位于朝阳区、今年4月份开盘的和光煦境由保利操盘,目前在售的龙湖建工·九里熙宸则由龙湖操盘。

  相较于以上项目,可以说,青塔地块是一宗优势与劣势都比较明显的地块,而在这样的地块上做文章,如何“扬长补短”、获得好的市场反馈与较快的去化速度,对开发商来说也是一种考验。无论是在产品的打造,还是市场营销推广等方面,开发商无疑都要具备较强的能力。没有太多高端改善楼盘独立操盘经验的北京建工能否“自证实力”,还需市场的验证。