碧桂园若倒下,产生的连锁反应,到底有多可怕?

中国房产信息港 理菡

  碧桂园暴雷引发业内热议。8月7号,两笔美元债利息不能兑付,而且人家也不掩饰,公告承认就是下公司账面可动用资金持续减少

  碧桂园暴雷引发业内热议。8月7号,两笔美元债利息不能兑付,而且人家也不掩饰,公告承认就是下公司账面可动用资金持续减少,出现了阶段性流动压力,简言之是缺钱。种种迹象和当年的恒大非常像,债务规模也和恒大一样万亿级别。据传,前些天碧桂园请求支援,而业内传出消息是说:不救。

  碧桂园爆雷,影响有多大?

  “碧桂园要是倒了,整个佛山给碧桂园做配套的可以排队倒闭了”,某家具从业者表示,已经感受到风险,我就是做瓷砖灯具电器的。

  目前国内要扶持民营企业,到底该不该救,是个问题,但不救,才是市场经济。当年疯狂上杠杆赚取暴利,快速上顶级富豪榜,房地产周期里赚到钱,没有风险意识,疯狂加杠杆,现在情况不对,就试图摆烂躺平风险隔离,没用。

  碧桂园当下可能也在逼政府救市。

  去年12月,在楼市16条出台后,媒体就报道碧桂园获得了工行、农行等十家银行综合授信超3000亿元。目前来看,这笔钱拿不到了。

  目前碧桂园的资产是1.73万亿,负债1.43万亿,负债结构:境外债、境内债(融资)、应付货款,预售合同条款(对应未收楼,收楼确收可剔除)。资产目前是能覆盖负债,如果地产持续崩盘,只能说,覆巢之下无完卵。

  提前跑路的倾向?

  当下,碧桂园的一系列操作甚至有提前跑路的倾向,其服务总裁李长江清仓式减持碧桂园服务的股票,持股只剩0.11%。碧桂园董事会主席杨惠妍将手中碧桂园服务20%的股权,合计64亿捐给国强公益基金会 (香港)。并且杨惠妍卸任了碧桂园的董事长,这其实是提前把自己的资产进行风险隔离了。把风险,甩给市场购房者、股东、债权人以及地方政府。

  在这个敏感的时刻,碧桂园高管又是减持套现,又是捐赠股份,董事长也开始卸任,很难不让人产生“转移财产”的联想。

  这也是一种利益最大化保全其自有资产的策略,把自己的资产隔离——公司是公司,个人是个人,不拿自己的资产去填坑。他们的盘算是,自己已经大而不能倒,但又不想大放血,首先是让股东和债权人承担损失,其次,试图把烂摊子甩给政府来解决问题。

  事实上,当前有业内小道消息指出,工作组要求碧桂园老板把自己的海内外资产,能变现的全部变现。然后才考虑再支持其发债的事。毕竟,触发碧桂园直接违约的是两笔5亿美元的债利息,也就几千万美金左右。虽然碧桂园现在资金紧张,但以碧桂园杨老板的家底,这个点钱还是拿得出来的。关键是想不想拿出来。

  虽然消息真真假假,但这种博弈的风向已经非常清晰了。

  如果碧桂园管理层试图躺平并做好风险隔离,碧桂园一旦倒下,即是多米诺骨牌效应,后果不堪设想。

  碧桂园的问题很麻烦,输血治标不治本

  碧桂园当前的博弈态度,似乎也在等着政府来输血救市,但能否度过这次危机,光靠输血是不够的,2022年底,恒大总负债是2.44万亿,碧桂园是1.43万亿。但碧桂园走的是下沉路线,产品以三四线城市为主,号称覆盖了1000多个县。

  因此,项目单价更低,涉及人群更多,保交楼压力很大。碧桂园三分之二的项目在内地三四线城市,而这些城市商品房市场预期更加低迷,房地产销售大幅放缓,导致企业资金链更加紧张,过去曾是房企融资主要渠道之一的海外债融资渠道不稳定,几近关闭。这是问题的根源。

  还是要看房地产市场能否回暖。只有销售额止跌了,流动性才会正常,否则输血越多,债务危机就越大。碧桂园比较麻烦的地方是它的主战场在三四线城市,需求拉不动。

  目前的问题是,面上只是境内债、境外债。可能私下里还有VIE股权协议的质押呢!现在境外要还钱,不还就按私下的股权协议办,收了你的股权;境内如果不能保交楼,后果一样很严重。

  房地产最重要的确保销售和融资两端的通畅。2022年碧桂园销售额下降了38.8%,今年的1到7月又下降了38.7%。民营企业融资困难更是普遍现象,于是各种矛盾就集中暴露了。其实跟恒大比,碧桂园也有优点,他没有盲目扩张,当前还没到最后的时刻,一切还在博弈中。

  碧桂园若倒下,或引发市场连锁反应

  业内都在猜想,碧桂园到底还能扛多久,会不会倒?事实上,如果碧桂圆倒了,后果很严重,首先是买房还没有交楼的消费者将深受打击,很可能一生积蓄都在一套房里面。无法收楼的房奴们的催房断贷潮也将因此而来。

  其次,是市场会更加低迷,会引起一系列连锁反应,影响其他房企的销售,对其他房企资金链也会产生很大影响。如果悲观情绪这么蔓延下去,地产圈要凉。

  而当前可不是碧桂园一家美元债违约,地产公司面临违约压力的比比皆是,触目惊心。

  Wind数据显示,2022年全年出现实质性违约的中资海外债达到102只,其中多为民营房地产企业:禹州地产违约9只,融创中国、正荣地产违约8只,阳光城违约6只,兆佳业违约5只,华夏幸福违约3只,中国恒大违约2只……

  碧桂园倒下之后,地产圈很多雷可能要接二连三的爆。

  更重要的是,随着碧桂园违约倒下以及更多房企面临信任危机,期房很难卖的动,大家都担心烂尾,买房的消费者看房企债务报表的越来越多,接下来的整个楼市的销售额大概率会出现断崖式下降,很多房企没有了回款来源,债务窟窿将越来越大。

  如文章开头所说的,与房企相关的上下游产业链,整个给房地产做配套的家居、灯具、电器、装修等环节也将因此迎来一波倒闭潮。

  地产行业如果一个个爆雷,将会是产业链上下游成千上万的失业者,再就是无法收楼的房奴们的催房断贷潮。

  那么接下来连锁反应将会波及银行,银行的债务也跟着要填,与之相关的银行是否能抗的住?

  此外,经济悲观情绪会渗透到其他领域,人们都减少消费,公司收入减少,大量裁员,购房者也会为了减少利息,提前还款,银行资金链甚至都可能出现问题,再加上烂尾房对社会造成的不稳定因素。地产圈的失业群体流入到其他行业,其他行业也将因此更加内卷。

  总的来说,碧桂园倒下,产生的连锁反应,后果很严重。

  因此,我们还是希望碧桂园要尽力完成保交楼,但是如果其公司掌门人想在债务窟窿这么大的情况下,做到把资产转移,完全风险隔离,也是不可能的,这其中,从地方政府到企业,必然会找到平衡的解决思路。从当下来看,碧桂园不应该躺平,而应该把烂摊子捡起来,尽最大可能性其为风险兜底,甚至通过抛售房产来解决问题,可能才是化解危机的不得已的办法。

  总的来说,当下,需要尽快找到化解危机的办法,不要轻言倒闭,因为这引发的连锁反应,波及范围非常广,其风险也远远超出了地产行业,甚至导致不可控的不稳定因素。

  要化解危机,房价合理下调可能是一个避不开的趋势,这样硬撑着,最后以都倒下的代价,换来的是更大的风险,因此,从当下来看,碧桂园不能倒,但也别让碧桂园跑了,这背后是避免把风险一下子转嫁给普通老百姓。

  保房价可能很难了,因为如果基础都没了,那房价支撑起的空中楼阁何用?市场经济的规律支配着这一切,谁都不可以逃开。当前最现实的办法是让其打折抛售房产,管理层与股东需要拿出资产来填坑,在此基础上,不再拿地并发行新债,碧桂园需要自救,承担起应有的责任,如此,才能救自己,救行业,而当下时刻,是地产行业的头部大佬拿出应有的魄力,解决信任危机的时候了。