中达证券:房产销售环比小幅回落,改善政策密集落地

中国房产信息港 芊末

  本周,42个主要城市新房成交面积环比下降3%,2023年累计成交面积同比增速与上周持平。其中一线环比下降较多城市为深

  本周,42个主要城市新房成交面积环比下降3%,2023年累计成交面积同比增速与上周持平。其中一线环比下降较多城市为深圳、北京,分别环比下降31%、24%。一线城市累计成交面积同比上升13%,二、三线城市累计成交面积分别同比下降3%、1%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡,分别下降38%、30%、31%。

  截至8月4日,13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%:平均去化周期25.9个月,环比上升23%。东营和温州、宁波去化周期环比上升较多,分别上升53%和46%、46%,去化周期分别由上期的16.6个月和311个月、221个月变动至25.3月和45.4个月、32.3个月。

  本周,15个主要城市二手房交易建面下降9%。其中环比下降较多城市为南宁、北京,分别环比下降43%、20%。2023年累计成交面积同比上升41%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡,同比下降45%。

  本周观点:

  本周,一、二线新房成交环比分别下降15%、1%,三线新房成交环比上升4%(环比增速放缓26pct),带动重点城市新房成交面积环比有所回落。从城市区域来看,泰安成交环比继续下降58%,带动北部区域成交面积环比进一步下滑,环比下降32%。二手房成交方面,成交环比下滑的城市数量较上周有所增加,其中,南宁等地环比降幅持续扩大,带动重点城市二手房成交面积环比降幅扩大 7pct。

  库存方面,本周,重点城市去化周期环比大幅上升23%(上周环比:+13%)。其中,在上海、广州环比继续上升及深圳环比增速转正的影响下,一线城市去化周期环比上升8%;其他城市中,除杭州成交环比下降外,其他重点城市环比回升共同带动去化周期环比进一步上升。

  投资建议:

  顶层表态持续高频,地方政策出台进度加快。近期,顶层及地方会议再次明确满足刚性及改善性住房需求、降低企业融资成本及延长保交楼计划等。同时,公安部提出推动全面放宽大城市落户条件、发改委亦提出在更好满足居民合理住房需求等方面加强政策储备。各部委表态持续推动地方加快政策布局:1)满足合理住房需求方面,三四线城市在购房资金上的支持力度较大,如宁夏隆德已有一套住房的家庭再买普通住房商贷最低首付比降至20%贵阳支持首次住房公积金贷款“既提又贷”等,持续推动居民购房成本下降;另外,在顶层的支持下,或将带动首付比下降等政策往核心二线城市上移、进一步稳定市场预期。2)提升住房内需方面,近期二线城市相关政策较为高频,如南昌支持人才在南昌安居落户、惠州I类人才首套及二套公积金贷款最高可达100万元等,或有望带动潜在购房需求上升。在当前销售表现及政策环境下,长期深耕一线及重点二线内核心区域的房企或持续受益。维持行业“强干大市”评级。