70年来所未有　　一系列跟国计民生有关的重大制度　　正在

　　70年来所未有

　　一系列跟国计民生有关的重大制度

　　正在发生变革

　　先是利率制度，然后轮到了土地制度

　　8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议在北京人民大会堂闭幕，会议通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。

　　这意味，中国的土地制度发生重大变化。从实际影响看，堪称“70年来所未有”。

　　自然资源部官方微信公众号发布的文章称，这次修法实现了“七大突破”：

　　1、破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍；

　　2、改革了土地征收制度；

　　3、完善了农村宅基地制度；

　　4、为“多规合一”改革预留了法律空间；

　　5、将基本农田提升为永久基本农田；

　　6、合理划分中央和地方土地审批权；

　　7、土地督察制度正式入法。

　　先问大家一个问题：为什么农民普遍比城市居民穷，而城中村和郊区的农民普遍比城市居民富？

　　原因很简单：远离城市的农民，主要收入来自“种庄稼”；而郊区、城中村里的农民，主要收入来自“种房子”。

　　也就是说，能否享受到土地红利，是贫富的关键。

　　再问大家一个问题：近年来，中国经济为什么遭遇了显著的下行压力？

　　简单理解，内需不振为其原因之一。

　　怎样“提振内需”？方法无非有三：第一，增加大家的收入；第二，控制住通胀；第三，让住房、医疗、教育的过高占比降下来。

　　农民占中国人口将近一半，如果让农民有钱、有更高的消费能力，中国经济将获得怎样强劲动力！到那时，什么中美贸易战，什么出口萎靡，说实话都不是问题。毕竟，中国仅农民就相当于美国总人口的近两倍。

　　怎样让农民有钱？

　　让农产品涨价吗？显然很难，因为中国农产品生产成本已普遍高于世界平均水平，进口往往比我们自己生产划算。

　　让农民分享土地红利，就成为一个好办法。

　　如果政策得当，这可以增加约6亿人的消费能力，那对于中国经济将是何等强劲的动力！

　　更何况，通过政府让利、农村土地直接入市的方式，还可以给城市提供低成本住房，缓解大城市的房价上涨压力，让更多城市居民也享受到“土地红包”，何乐而不为呢？

　　这，就是此次“土地新法”诞生背景和愿景。

一、农民将获得巨额土地红利

　　1、集体土地可以直接入市。

　　中国的土地制度，是“国有+集体所有”的二元结构。城市建设用地归国家，农村土地归集体。当城市扩张需要土地的时候，就必须通过政府征地，把集体土地变成国有土地。

　　也就是说，农村集体要先把土地“卖给”政府，政府再招、拍、挂给企业和个人。在这个过程中，政府获得了差价。这个差价，就成为政府建设基础设施的资金来源，在财政里计入“基金收入”。

　　由于政府征收集体用地给予的价格长期偏低，所以集体组织获得的土地收益有限，给农民分的也有限。其结果是，征地的时候往往产生冲突；而城市近郊的集体土地，往往偷偷入市（小产权房），逃避了各种税费。

　　新《土地管理法》删除了原法第43条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

　　也就是说，政府做了一次“自我革命”，在部分土地交易中将放弃“中间商”的身份。其结果必然是卖家、买家获益，卖家（农村集体）可以收到更多钱，买家（土地使用者）可以省很多钱。最终，诞生出一批“低成本的房子”，有利于降低全社会的运行成本。

　　当然，作为集体的一部分，农民也可以获得更多的分红。

　　2、征收补偿更全面，农民获得更多保障。

　　新《土地管理法》增加第45条，首次对土地征收的公共利益进行界定，采取列举方式明确：因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形，确需征收的，可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。

　　此外，还要求政府在征地过程中要跟农民协商，组织听证会，签署协议后才能办理征地审批。在征地补偿方面，改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，实行“按照区片综合地价”进行补偿。

　　新《土地管理法》还首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定。

　　3、进城落户农民，可以保留宅基地。

　　考虑到农民真正变成“城市居民”，是一个漫长的历史过程，新《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。

　　在农民收获“土地红利”的同时，这份红利还可以继续向城市居民传递。

　　下面分析一下，在土地制度“70年未有之大变局”情况下，谁最更享受到土地红利，中国房价又将走向何方。

　　知名房产专家刘晓博提出了以下看法：

　　1、“土地新法”可以让农民获益，但“红包”的大小，跟土地的位置有密切关系；

　　2、农村土地直接入市，不可能“敞开供应”，地方政府要考虑财政承受能力，在稳地价、稳房价的前提下小心推进；

　　3、“农地入市”可以让部分城市居民分享到这一轮土地改革的红利，主要方式是租到相对便宜的房子。至于买卖，目前政策尚未明确，估计如果买卖，跟商品房也是有区别的，因为土地的性质不同。

　　资深房产分析师岳蒙蒙则表示，对于房地产市场来说，集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会，按照规定，集体经营性用地入市，只能用于经营性用途，因此，一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。

　　更多土地进入土地供应市场，有利于缓解供给矛盾。由于这类土地有很大一部分是用于租赁住房建设，增加租赁住房供应，有利于抑制租金过快上涨。

　　集体经营性建设用地入市对商品住宅市场，目前还不会产生非常大的影响。因为明确规定允许集体经营性建设用地入市，集体经营性建设用地市场只占10％左右，农村大部分是宅基地。而且这些集体经营性建设用地入市之后只能用于工业、商业等用途，虽然也会应用于租赁房、廉租房、共有产权房等，但不能建设商品住宅，因此不会对商品住宅造成很大冲击。