土地制度“大变局”来了!

中国房产信息港 王艳

  70年来所未有  一系列跟国计民生有关的重大制度  正在

  70年来所未有

  一系列跟国计民生有关的重大制度

  正在发生变革

  先是利率制度,然后轮到了土地制度

  8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议在北京人民大会堂闭幕,会议通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。

  这意味,中国的土地制度发生重大变化。从实际影响看,堪称“70年来所未有”。

  自然资源部官方微信公众号发布的文章称,这次修法实现了“七大突破”

  1、破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍;

  2、改革了土地征收制度;

  3、完善了农村宅基地制度;

  4、为“多规合一”改革预留了法律空间;

  5、将基本农田提升为永久基本农田;

  6、合理划分中央和地方土地审批权;

  7、土地督察制度正式入法。

  先问大家一个问题:为什么农民普遍比城市居民穷,而城中村和郊区的农民普遍比城市居民富?

  原因很简单:远离城市的农民,主要收入来自“种庄稼”;而郊区、城中村里的农民,主要收入来自“种房子”。

  也就是说,能否享受到土地红利,是贫富的关键。

  再问大家一个问题:近年来,中国经济为什么遭遇了显著的下行压力?

  简单理解,内需不振为其原因之一。

  怎样“提振内需”?方法无非有三:第一,增加大家的收入;第二,控制住通胀;第三,让住房、医疗、教育的过高占比降下来。

  农民占中国人口将近一半,如果让农民有钱、有更高的消费能力,中国经济将获得怎样强劲动力!到那时,什么中美贸易战,什么出口萎靡,说实话都不是问题。毕竟,中国仅农民就相当于美国总人口的近两倍。

  怎样让农民有钱?

  让农产品涨价吗?显然很难,因为中国农产品生产成本已普遍高于世界平均水平,进口往往比我们自己生产划算。

  让农民分享土地红利,就成为一个好办法。

  如果政策得当,这可以增加约6亿人的消费能力,那对于中国经济将是何等强劲的动力!

  更何况,通过政府让利、农村土地直接入市的方式,还可以给城市提供低成本住房,缓解大城市的房价上涨压力,让更多城市居民也享受到“土地红包”,何乐而不为呢?

  这,就是此次“土地新法”诞生背景和愿景。

一、农民将获得巨额土地红利

  1、集体土地可以直接入市。

  中国的土地制度,是“国有+集体所有”的二元结构。城市建设用地归国家,农村土地归集体。当城市扩张需要土地的时候,就必须通过政府征地,把集体土地变成国有土地。

  也就是说,农村集体要先把土地“卖给”政府,政府再招、拍、挂给企业和个人。在这个过程中,政府获得了差价。这个差价,就成为政府建设基础设施的资金来源,在财政里计入“基金收入”。

  由于政府征收集体用地给予的价格长期偏低,所以集体组织获得的土地收益有限,给农民分的也有限。其结果是,征地的时候往往产生冲突;而城市近郊的集体土地,往往偷偷入市(小产权房),逃避了各种税费。

  新《土地管理法》删除了原法第43条“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定,允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

  也就是说,政府做了一次“自我革命”,在部分土地交易中将放弃“中间商”的身份。其结果必然是卖家、买家获益,卖家(农村集体)可以收到更多钱,买家(土地使用者)可以省很多钱。最终,诞生出一批“低成本的房子”,有利于降低全社会的运行成本。

  当然,作为集体的一部分,农民也可以获得更多的分红。

  2、征收补偿更全面,农民获得更多保障。

  新《土地管理法》增加第45条,首次对土地征收的公共利益进行界定,采取列举方式明确:因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形,确需征收的,可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围,限制政府滥用征地权。

  此外,还要求政府在征地过程中要跟农民协商,组织听证会,签署协议后才能办理征地审批。在征地补偿方面,改变了以前以土地年产值为标准进行补偿,实行“按照区片综合地价”进行补偿。

  新《土地管理法》还首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定,增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定。

  3、进城落户农民,可以保留宅基地。

  考虑到农民真正变成“城市居民”,是一个漫长的历史过程,新《土地管理法》规定:国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。

  在农民收获“土地红利”的同时,这份红利还可以继续向城市居民传递。

  下面分析一下,在土地制度“70年未有之大变局”情况下,谁最更享受到土地红利,中国房价又将走向何方。

  知名房产专家刘晓博提出了以下看法:

  1、“土地新法”可以让农民获益,但“红包”的大小,跟土地的位置有密切关系;

  2、农村土地直接入市,不可能“敞开供应”,地方政府要考虑财政承受能力,在稳地价、稳房价的前提下小心推进;

  3、“农地入市”可以让部分城市居民分享到这一轮土地改革的红利,主要方式是租到相对便宜的房子。至于买卖,目前政策尚未明确,估计如果买卖,跟商品房也是有区别的,因为土地的性质不同。

  资深房产分析师岳蒙蒙则表示,对于房地产市场来说,集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会,按照规定,集体经营性用地入市,只能用于经营性用途,因此,一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。

  更多土地进入土地供应市场,有利于缓解供给矛盾。由于这类土地有很大一部分是用于租赁住房建设,增加租赁住房供应,有利于抑制租金过快上涨。

  集体经营性建设用地入市对商品住宅市场,目前还不会产生非常大的影响。因为明确规定允许集体经营性建设用地入市,集体经营性建设用地市场只占10%左右,农村大部分是宅基地。而且这些集体经营性建设用地入市之后只能用于工业、商业等用途,虽然也会应用于租赁房、廉租房、共有产权房等,但不能建设商品住宅,因此不会对商品住宅造成很大冲击。