刚刚过去的五一五天黄金周，来自上海楼市的反馈是令人振奋的。 不是吗？ 不得不又特地随机选取了一家品牌研策机构的数据 为什么又要特地随机？ 就是在各家机构的数据统计中偏差
刚刚过去的五一五天黄金周，来自上海楼市的反馈是令人振奋的。
不是吗？
不得不又“特地&随机”选取了一家品牌研策机构的数据
为什么又要“特地&随机”？
就是在各家机构的数据统计中偏差较大，但谁又都不说服不了谁，于是“特地”在持乐观机构的数据库中“随机”选取数据，来抽丝剥茧看看真实数字的背后（权且认为数字是真实的）——
1、看供应量，4月楼市开盘项目达到32个，到了月底前集中拿证好不热闹！
2、看成交量，五天成交15.7万㎡，同比2019年黄金周成交量上涨146%！
3、看成交价格，黄金周成交均价73777元/㎡，同比2019年均价上涨28%！
4、五一黄金周项目成交套数TOP10，均价超8万/㎡项目有5盘！
至少从量（供应和成交）和价来看，上海楼市量价齐升，表现值得欢欣鼓舞，但开门见山表个态：上海楼市路漫漫，言必称复苏为时过早，因为数据后面有复杂的内因。
一、 复苏的定义是什么？
今天的世界是信息世界，而且还是正负信息楚河汉界的剑拔弩张，作为信息指向的受众，保持冷静和理性很重要，不要被看似确凿其实呆板的数据所伤所骗所害。
我们话说从头，复苏的定义是什么？
如果以“量和价的同比增长”为指标系，且本人之前在媒体直播时反复强调“环比数据无意义，必须看同比”，那么看起来这个五一黄金周名副其实。
但是，不要忽视此黄金周非彼黄金周：
首先，今年五一黄金周放假5天（以往均为3天），不是家有喜事而是忌惮疫情；
其次，今年的黄金周楼市是建立在“社会停摆（约）70天”之后的黄金周，按照楼市的说法，等于是“蓄水三个月之后的五天爆点”，动能不同；
再者，至于成交价格提升就更加小菜一碟，高端项目有成交自然拉动整体均价；
最后，只要采样足够多，大多数项目同比去年此时的定价是低调了不少，就以乐观主义者的证据样本之一，位于徐汇滨江的恒盛尚海湾为例，机构也不得不承认“推的是小户型，且开盘均价对比尚海湾豪庭二期的二手挂牌价格降低了约5000元/㎡”。
经过三年多调控一再收紧的上海楼市，每到少有冒头就被“房住不炒”的黄马褂所压制，若非这次疫情展现出“上海防控有序、城市管理到位、基础设施完备、市民素质一流”等眼见为实的逆向加分，上海房价高地能否守住还真很难说。
所以，复苏看数据铁证如山没有错，但今年的特殊光景也是不可忽视的原因，两者要结合起来看。
所以说，四月份乃至五一黄金周的成交大涨，背后是“至少两个月成交被摁住之后的集中释放”，火热效应延续到“有假期有心情出门”的黄金周，也就不要断章取义说的好像——五一还有（楼市）黄金周一样！
至于复苏的表象背面是大量的以价换量，只能说“价格和购房者心理预期正好邂逅”之后的对冲成交，至于说复苏，想必从业者心里的界定标准不可言说吧。
当然，不管是否苛刻，楼市的四五月至少表现出在全面复工的路上，这还是值得肯定的。
二、 “好心”限价里外不是人
如果说前两年，业内对限价这个行政手段还恨得牙痒痒，那么从去年下半年开始的限价松动导致的一些“开心之后的不开心”，反过来还是要怀念限价，毕竟限价之下的摇号，至少证明了买气或者说信心还在，只是成交价格上要推杯换盏几个回合而已。
甚至，可以把限价定义为“向我开炮的自我牺牲”——
起初，限价是顶着一片反对被强行执行的，当然更多的反对来自利益被剥夺者的开发商；
后来，限价楼盘虽然有用力过猛之嫌，部分地区一二手房价倒挂，但至少摇号热热闹闹，房企依托销售周转的战车缓缓启动，虽然“日光盘的营销总拿不到一分钱奖金”；
再后来，可能是开发商一再呼吁一再抗议，管理层开始在松动了，部分楼盘松动的幅度还不小，但反过来“习惯了限价嗜血的购房者”，已经完全不买“市场价”的帐，开发商欢庆了一个晚上就面临着“不限价不成交”的因果，这时候不会去怪罪战略失误，而是可以甩锅给限价，成也限价败也限价。
最近这两天，网上有个关于上海楼市改善天团团灭的动图很能说明问题，最早的是去年四季度至今的几个改善型项目，都因限价打开而市场应者寥寥，购房者不买账不埋单。
同样，三月份上海楼市有个亮点楼盘是位于外滩板块（董家渡）的绿地某高端项目，13万多的价格市场就反响热烈，想到那个改善天团里的“新静安老闸北”逼近13万的均价，购房者用脚投票已经很能说明问题。
看起来是花了工夫让限价松动，结果完全跑不过“限价规定下萧规曹随的定价”，两者结果天差地别，但——得了便宜的没有感谢限价，被占了便宜的一定想“杀了限价祭天”。
三、 基层买气才是楼市主流
去年底写过一篇【基层的购房者没钱了】，当时是基于过去两年上海刚需楼盘遇冷所产生的担心，虽然“还是因为限价的原因”，部分高端楼盘表现喜人但也仅限于清水台型打落牙齿往肚里咽，因为项目利润率无从谈起。
四月到五一黄金周，成交的红榜家族里，幸福的楼盘都是相似的：
要么是定价合理，或者说定价的理性回归；
要么是区域长期缺乏供应，干涸已久加上“定价合理”；
又或者是推小面积单元，用总价低调掩护单价坚挺；
又回到第一段落的过去两年上海楼市“豪宅比刚需卖得好”之现象，又不得不扯上限价两个字，同样的限价，高价楼盘可折让余地更大，就像一个胖子减肥总比瘦子容易，不是瘦子不努力而是体重基数不同。
再者，同样降20%的价格：15万变12万，和5万变4万，购房者或者受众的第一反应就是“前者降3万，后者9（只）降1万”。
说到底，北上广深的需求一直都在，过去两年的成交便秘是买卖双方的博弈和拉锯，只要价格一旦回到水位，买家自然入市，毕竟瘦死的富人比马大。
但如今要谈【上海楼市复苏】命题，就不能只看机械数字，还要看各级供需去化的平衡有序，还要看各类产品线价格级差的“保持车距”，过去两年上海刚需楼盘的去化难，其实是对楼市复苏最不利的现象和数据。
因为——刚需贡献20%的量，但代表80%的人。
所以，关于第一段落中“五一黄金周成交价格73377元/㎡（远超上海楼市5.6万均价）”的数字，不仅不值得欣喜，反而引发更多焦虑。
刚需代表的是基层对城市的信心指数，富人围合起来的不是城市，而是圈层。
综上所述，从四月至今的上海楼市复苏论可以休矣，虽然理解部分同行的心情，但断章取义不客观的做法不能认同。
等到“限价打开无碍买气、刚需纷纷入市消化外环、土地市场有合理溢价（而非房企勾结平价掠夺）”这三大指标重归，上海市场才有底气谈复苏两个字。
至于黄金周乃至五月，还是先让积压已久的水分排泄完毕，给正常时间段来还原市场真相。
