“没有‘狂飙’,也没有‘倒春寒’”?

中国房产信息港 王艳

  “2022年整个房地产行业可以说极其严峻。两大现象,一是

  “2022年整个房地产行业可以说极其严峻。两大现象,一是债务大量违约,二是大量企业亏损。”美的置业主席郝恒乐的这番话,基本代表了地产行业去年的处境。

  不过,美的置业一没暴雷,二没亏损。虽然跌出千亿房企阵营,但销售排名甚至还前进了4位。这在民企房企集体大倒退的浪潮中极为罕见,一个重要原因在于背靠身后的家电巨头美的集团。

  行业大洗牌在2022年来得更为明显。以TOP10房企为例,招保万金(招商、保利、万科、金地)首次重新回归,同样入局的中海、绿城、建发、华润也均为国央企背景;唯二的民企,仅剩碧桂园、龙湖两家,十强常客恒大、融创则双双落榜。

  背靠大树的优势,有力帮助了房企们免于债务违约的暴雷风险,但在远超外界预期的市场恶化形势面前,仍旧显得力不从心。

  “现在暴雷的企业集中在民企,难道我们的国企都是好好的吗?虽然今天他们没有出现债务危机,但是他们的资产质量、经营水平,大家怎么就不关心呢?”原阳光城总裁朱荣斌曾在去年公开质疑称。

  如今,当2022年财报账本一一摊开,展现在公众面前时,外界发现,招商、保利、华润、金茂等一众国央企归母净利润也大幅下滑,远洋、华侨城两家国央企甚至巨损超过百亿元。当然,民企日子更不好过,免于暴雷风险的碧桂园遭遇了上市16年来第一次亏损,融创、蓝光、荣盛、富力、雅居乐、正荣、佳兆业、禹洲等暴雷民营房企,亏损均超过百亿元。

  拿当年意气风发、收购万达酒店资产的富力来看,其2022年归母净利润亏损164.7亿元,两年巨亏超过320亿元,“出售酒店资产成为公司流动资金来源”。

  销售低迷、项目降价致结算收入减少、毛利较低,再加上资产大幅减值计提,成为房企净利下滑的核心原因。

  乐观来看,灰暗的日子或许已经过去,进入2023年,暴雷房企名单虽然还在增加,但市场也迎来了久违的小阳春行情,带来了珍贵的销售现金流。但这场楼市回暖的热度能持续多久,仍待时间的检验,这也将直接决定房企们能否迎来真正的触底反弹。

  “没有‘狂飙’,也没有‘倒春寒’”?

  2021年,当万科归母净利润近13年来首次下滑时,57岁的董事长郁亮第一次向股东当众致歉,并将2022年目标定为“止跌企稳”。

  到了来年,在同行们业绩大幅下滑的衬托下,万科扬眉吐气了一把,营收与净利润双双守住了正向增长。

  作为观测行业的风向标,万科在致股东的信中写道,2022 年,行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计,“全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌,百强房企销售额同比下降42%。行业融资能力大幅萎缩,海外债务市场失去功能。大量房企资金链断裂,并冲击上下游。市场预期降至冰点,信心危机导致的恶性循环开始向所有企业蔓延”。

  首当其冲的就是销售额的下滑。中指研究院的统计称,央国企业销售额降幅一般在20%以内,受到市场调整冲击较小,经营稳健的民企降幅在30%左右,发生债务违约的企业降幅基本在70%以上。

  疫情结束,积压需求释放的小阳春行情下,中指统计称,2023年1-3月,TOP100房企销售额为17589.5亿元,同比增长8.2%,这是2022年以来首次实现增长。

  尽管如此,开发商们对于行业回暖的判断依旧谨慎。

  比如,郁亮认为,“市场既没有‘狂飙’,也没有‘倒春寒’”,仍处于温和恢复的阶段。

  与其类似,绿城副总裁李骏则认为,市场整体已现回暖迹象,但热度及可持续性仍需时间的检验,若宏观经济持续向好,居民购房信心恢复,2023年房地产市场复苏是大概率事件。

  城市之间的分化更为明显。华润置地总裁张大为表示,房地产回暖主要表现在一二线热点城市,其他的二线还处于止跌的阶段,目前大部分三四线反弹不明显。

  金茂总裁李从瑞则相对悲观:“行业形势依然未见好转,我们不能寄希望于市场上涨。”

  华侨城首亏百亿背后

  紧随销售额大幅下滑之后,地产行业的利润也开始遭遇挑战。

  经济观察报不完全统计,截至3月30日,已经发布业绩报或业绩预报的144家房企中,有105家净利润出现下滑,其中76家处于亏损状态,亏损额预计或已经超过百亿的大约有13家。144家房企整体亏损至少约2839亿元,如果加上还没有公布业绩报的100多家房企,全行业亏损规模将更大。这也是房地产行业近十年利润降幅最为严重的一年。

  以央企华侨城为例,其上市25年来首次亏损,2022年的归母净利润巨损109.5亿元,同比下滑387.05%。

  对于亏损原因,文旅+地产双轮驱动的华侨城有5条解释,比如市场下行导致销售额下滑、为了快速去化项目降价、存货资产进行计提减值、转让股权的投资收益减少、部分合作开发项目利润减少。

  即便如民营房企龙头碧桂园,也遭遇了上市首次净利润下滑,其归结的原因也颇为类似,即市场下行,低毛利项目结转导致毛利率下降;对物业项目计提减值增加;外汇波动的汇兑净损失所致。

  “去年的环境下,活下来的企业都会牺牲掉一些利润来保现金流,这个是不争的事实。”碧桂园首席财务官伍碧君解释称,大家一方面在去杠杆,另一方面经济收缩状况下,为了尽社会责任保交付,各种支付都是照常进行。

  值得注意的是,国内商品房预售制下,房企拿地后,先向购房者收取卖房款,等房屋竣工交付后,预收款才能结转为营收与利润。这意味着,销售周期与收入确认周期不匹配。过去两三年前的高价地块,纷纷遭遇了去化不畅、房价下降以及交付进度缓慢等不利因素,从而导致结算毛利率普遍下滑。

  与此同时,基于对未来市场预期的悲观判断,选择计提资产减值,也是房企利润大幅下滑的重要原因。不过,市场也多有声音认为,这一招数既清算了历史旧账,也间接甩掉了包袱,或许能为未来利润增长提前做好财务安排。

  比如,华侨城2022年前三季度还有1.26亿元的净利润,全年却亏损109亿元。这一度引来了深交所的关注函。

  对此,公司总会计师冯文红解释称,预计房地产市场短期调整压力仍然较大,对公司存量项目进行存货跌价测试,导致预计未来现金流量的现值低于账面价值的存货,计提了存货跌价准备115亿元,以及应对长期股权、投资固定资产等减值准备12亿元。

  不过,行业也有例外。比如龙湖首席财务官赵轶直接表示,我们整体不存在计提减值,因为整体的土地成本相对可控,我们处理的空间比较大。

  碧桂园也要回归一二线了

  只卖房不囤地的极致生存法则,在2022年愈演愈烈,即使进入2023年仍未有太多改善。

  海通证券统计称,2022全年土地出让收入为66854 亿元,同比下降23%。土地成交量价齐跌,长期需求或不足。

  从拿地方来看,克而瑞地产统计称,22个重点城市集中供地中,地方国资拿地金额占比达到42.0%,超过了央国企的37.4%,民企仅为15.8%、混合所有制企业占比为4.8%。

  城市分化也更为明显。热度较高的城市为北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥,而反观长春、沈阳等城市,至今尚未能推出第三批次集中供地,全年宅地供地计划完成率不足三成。

  “消费者更加理性,买到地盖出房子就能赚钱的局面已经一去不返。”万科在致股东的信中判断。

  这其中,三四线成为房企集体遗忘的地方,房企们为了争夺一二线核心地块,更是被迫“烧香拜佛”,祈求中签拿地。

  克而瑞研报统计称,经过上一轮棚改带来的市场高温后,百强房企开始回归一二线。2020-2022年,三四线城市成交金额分别占比53%、50%、48%。在拿地建面上,2022年更是仅占31%,同比下降20个百分点。

  “高能级城市将是房企争夺的主战场。长三角、大湾区的三四线,受到城市群辐射的利好,可以看高一线。”上述研报认为,大多数人口流出、产业无支撑的三四线城市,土地或将出现无人问津的现象。

  以“三四线之王”碧桂园为例,其在宣布重启拿地的同时,也将投资重心将转向一二线城市。公司总裁莫斌展望称,计划在3-5年内,将一二线的土储货值占比提高至50%。

  尽管在小阳春行情刺激下,碧桂园、金地、新城等房企开始重启拿地,但土地冷清局面依旧在延续。

  中指研究院统计,2023年一季度,全国300城土地出让金同比下降12.8%,成交面积同比下降26.7%,流拍撤牌率为15.3%,同比好转了23.6个百分点。投资拿地方仍以央国企老面孔为主——22城集中供地中,央国企占比37%,地方国资占比42%,民企占比仅16%。

  中指判断称,短期来看,政府或继续加大核心区优质地块供应力度,“土拍市场能否继续回温仍有赖于销售端恢复程度,土拍分化仍将延续”。

  “房地产政策进入全面宽松周期,但仍难刺激居民加杠杆购房。”佳兆业董事会主席郭英成在年报中略显悲观地表示,2022年11月出台融资“三支箭”,监管层对于房企融资态度发生根本性转变,逐步变为保(企业)主体,但只惠及少数优质民企,多数民企融资难的基本面没有改变。